近期內地房地產限外政策

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2006年7月，由建設部、商務部等6部委共同簽發了《關於規範房地產市場外資准入和管理意見》（即171號文件），對境外企業持有房地產的方式及外商投資房地產作了嚴格的規定。今年3月，商務部出台的25號文件隨之出台，更是重新表明了嚴格限制外資投資房地產的態度。

近期國家外管局下發「130號文件」，對外資投資國內房地產的企業將一律不予辦理外債登記和外債結匯批准手續。過去外資將一部分資金用作資本金，另一部分作為股東借款，每年用於給投資人提供分紅收益的做法被徹底阻止。


限外漸見效房地產外資萌退意

審批收購收緊前無進路 海外上市受阻後無退路

外資投資內地房地產市場的步伐正在放緩。許多投資房地產的外資機構停止了擴張計劃，有的甚至考慮裁減中國員工。外資暗萌退意的重要原因，是限外政策增加了外資的投資成本和難度，而難覓合適夥伴、政策風險加大，也是外資調整投資內地地產策略的原因。
　
近日，一家美國基金公司原定在北京增設代表處的計劃暫時擱置。受一系列限制外資投資房地產政策的影響，這家公司今年年初在二線城市和當地開發商初步確定的幾個合作開發項目，目前仍停留在審批階段。「因為土地方面所牽涉的部門非常多，審批程序特別複雜、漫長。」這家基金公司中國區負責人解釋說。
　
不僅是上述基金公司，現在很多在內地有房地產投資的外資機構，都停止了進一步的擴張計劃，有的甚至考慮裁減中國員工。

擴張計劃擱置 擬內地裁員
　
「現在還無法確定他們具體的裁員比例，但這至少已經是他們計劃的一部分。」世邦魏理仕投資部董事盧志華說。世邦魏理仕是全球最大的地產服務公司。
　
盧志華認為，儘管近期國家統計局有數據顯示，今年一季度外資投資房地產同比增長了68.7％，這只是之前半年甚至更長一段時間內，外資投資效應的一種體現。「未來你會看到，這樣的投資會急劇減少。」
　
愛爾蘭財富控股集團計劃以41億元整體收購西單MALL的事件，曾被視為毫無懸念。但在4月時，卻發生了戲劇性的逆轉，頗具資金實力的中糧集團最後接盤西單MALL。
　
業內人士普遍認為，這次外資收購協議未獲批准的原因，和國家的「限外政策」有直接關係。
難覓合適夥伴 投資受限制
　
「我們的策略是是瞄著一線城市，不放棄二線城市。」前述美國基金中國區負責人說。
　
外資更傾向於投資北京、上海、廣州等市場透明度較高的一線城市，但現實問題是，一線城市的投資機會越來越少，而且對外資的限制也更加嚴格。
　
進入內地房地產市場的外資機構，基本上只扮演投資者的角色，每進入一個城市，一般不會參與審批、拿地等具體事宜，因此必須在當地找到一個合適的合作夥伴，將這些事情交給對方處理。但外資在二、三線城市，尋找合適的戰略合作夥伴更加困難。

回報率超50％ 惟風險加大
　
與歐美房地產市場3％到5％的回報率相比，在中國內地，外資僅通過收購經營性項目的租金回報率就能達到7％到9％，「如果直接參與到開發環節，整個項目總體回報率達不到50％，外資是不會做的。」仲量聯行中國區董事陳立民說。仲量聯行是五大國際地產顧問行之一。
　
為了實現多種融資渠道，目前外資在進入內地房地產市場的環節中也存在「走旁門」現象。

據了解，部分進入中國市場時間較長的外資機構，由於已經和內地銀行建立了長期的合作關係並具有一定的依存度，他們通常會把外匯存在內地的銀行，再由銀行貸給他們人民幣，然後投資到房地產項目當中。證監會一個月以前曾就此操作方法進行公開批評，認為這種方法繞過了限外政策。由於違規，成熟的外資基金並不情願這麼做。
　
而以前外資基金投資內地房地產公司的股權，一般都會採取運作海外上市的方式實現退出。但有關政策也「封鎖」此路，成功在香港等地資本市場上市的案例逐漸減少，利用公司上市實現退出的通道也變得越來越狹窄。
　
在一系列的限外政策下，外資開始對在中國投資房地產保持謹慎的態度。

BC1410

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