美國人寧租不買引燃通脹

好孩子

日本樓市一沉經年，上世紀80年代樓價高峯時，國民根本無法負擔，當年買樓要供三代，被引為一時佳話。美國樓市則遲至2003年才真正起飛，在聯儲局維持低息、銀行按揭批核寬鬆，及投機炒風推波助瀾下，樓市泡沫亦漸告形成，最終因銀行把按揭包裝成為衍生產品，海外投資者亦備受牽連，成為金融海嘯的始作俑者。
高失業率成美國包袱
在政府和央行不遺餘力落重藥下，美國經濟逐漸走出大衰退，但樓市仍然未有太大起色，與高企的失業率，成為美國經濟復甦的兩大包袱。不過，美國失業率已由高峰期的雙位數字回落至9%，短短兩個月內急跌0.8個百分點，樓市亦予人離底不遠感覺，因為有報道指內地大豪客見獵心喜，前往美國掃貨，有三成成交更是以現金支付。即使在美國國內，亦有統計指出美國人置業的負擔能力已重返泡沫前水平。
衡量樓價負擔能力的指標主要有二，分別是樓價相對家庭收入比率（prices to annual household income ratio），以及樓價相對租金收入比率（price-to-rent ratio）。統計數據顯示，前者的比率於去年9月底，已由2005年高位的2.3降至1.6，是統計數據35年所錄得的最低水平，較泡沫前1989年至2003年平均數字的1.9更低。調查的74城市中，有47城市的置業負擔能力已返回、甚至超越89年至03年的水平。至於樓價相對租金收入比率，於去年9月亦已降至 14.85。比率仍較89至03年平均的12高，是因為2009年及2010年上半年租金曾跟隨樓價下跌，但隨着租金於去年第4季開始顯著回升，比率跌穿12，亦應該指日可待。
實際上，樓價負擔比率因個別城市而定，例如底特律、拉斯維加斯、阿特蘭大和鳯凰城等樓市泡沫爆破的重災區，便因強制收樓及負資產個案多，樓價跌得快，置業負擔能力亦較強；相反，西雅圖、夏洛特、紐約及華盛頓等大都會，便因經濟結構或定位而令樓價調整幅度有限，置業負擔比率居高不下。
美國國民寧租不買
要留意的是，縱使負擔能力比率已大幅下降，仍未能刺激起美國國民的置業意欲。另一調查結果顯示，美國國民自置居所的比率連年下跌，由2005年底的 69.0%降至2009年底的67.2%，去年底更進一步跌至66.5%。去年第4季業主數目按年減少了3萬，反而租屋住的家庭則增加了110萬。美國國民寧租不買，除了對樓價續跌仍有戒心、對工作穩定存疑，以銀行至今未有放寬按揭批核的標準，令不少有能力置業者望樓興歎外，亦與美國人的心態轉變有關。他們不再視擁有物業為美國夢，亦不再視樓房為投資工具，反而着重量力而為。
置業人少，租樓人多，美國樓宇的空置率亦大幅滑落，去年底已跌至9.4%，較第3季的10.3%下降了接近1個百分點，較前年底的10.7%更下跌了1.3百分點。供求關係導致租金大幅飆升，單單去年第4季，租金便已上升了2%。聯儲局主席伯南克稱通脹溫和，有助其完成QE2的6000億購債計劃，但其視作通脹指標的核心個人消費開支指數（PCE），既不計算飆升甚速的油價及食品價格，又巧逢比重佔40%的樓價及租金持續低迷，去年才得以低企於0.8%。隨着租金飆升，市場估計PCE今年有機會倍升至1.6%，甚至2%。若企業把生產投入價轉嫁至消費者，通脹更有機會火速飆升。達拉斯聯儲銀行行長費希爾周二稱，若有跡象通脹蔓延至商品以外範疇，便會要求收緊貨幣政策，投資者亦要為通脹席捲至美國而綁好安全帶。