匯賢REIT快登場 先吼領匯

好孩子

首隻人民幣房地產投資信託基金（REIT）——匯賢房產信託即將招股，REIT重新引起市場注意。其實，市面上有不少港幣REIT也一樣吸引，當中包括領匯（00823）。
本港零售持續增長，領匯執行董事兼行政總裁王國龍接受訪問時表示，領匯旗下商場人流上升，大部分租戶的生意理想。他預期，今年度領匯有大約三分之一商舖面積要續租，預料續租後，租金續有理想升幅。
王國龍表示，領匯在今年上半年度，續租後的租金升幅，較3年前的租約有22.7%的升幅，換言之，每年租金升幅大約是7%。約滿的租戶，有75%都續租，續租率較對上一年度上升了5%，反映租戶續租的能力增加。領匯的租約，一般為期3年。

「通脹未必影響租戶生意」
本港及內地雙雙面對通脹壓力，尤其食物漲價，令食肆承受食材成本漲價壓力，經營壓力增加，亦影響市民在食物上的消費能力。領匯旗下商場，以租戶類型劃分，食肆及超市為最大的租戶。截至2010年9月，領匯有48%的每月租金是來自食肆及超市租戶（見圖一），佔最大租賃比重。比較本港其他大型商場，例如海港城商場、食肆及超市租戶僅佔2009年整體租金收入的5%，佔最大比重來自服裝、皮具，佔60%。
有投資者憂慮通脹壓力會否拖累食肆及超市租戶的經營表現。然而，王國龍卻表示，暫未見他們感到經營困難而要求減租，或影響領匯的租賃及續租情況。
「只有3、4家租戶遇到經營困難，但這屬個別情況，相信不是通脹問題引起。」王國龍表示，食品漲價未必一定影響生意，例如最近大半年以來，奶粉很暢銷，帶動超市及藥房生意。
他續說，一般來說，飲食業最大的成本開支是食材，佔營業額30%至40%，其次是員工薪酬，佔20%至30%，租金只排第三，佔營業額少於20%。

積極翻新旗下物業
領匯積極為旗下物業進行翻新改善工程，例如大埔大元街市正展開優化工程，預期今年中旬會完成，王國龍預期，翻新後，商戶數目會增加，投資回報至少有15%，即是說，在租金收入的改善上，相較投資額，有15%以上的回報。
除了大埔大元街市，領匯亦有意活化旗下5至6個街市項目，目前在研究當中。
領匯的租金重要推動力，是資產提升項目工程，當中最大的項目工程是「樂富中心」，工程已完工，於今年4月開幕，目前已租出90%以上，尚有租約洽商中，預期將提升領匯整體租金收入及出租率。
領匯自2005年起實施資產提升項目，到今年3月止，已完成20項資產提升，已投入金額介乎15億至20億元。王國龍說，領匯未來擬每年投入7億至8億元，把商場物業翻新改善，提升質素，未來3年目標是多做20個資產提升項目。
領匯今年度的資本開支預算介乎10億至12億元，當中除了有7億至8億元用作資產提升工程外，亦包括3億至4億元作商場大型裝修。
領匯目前負債比率僅17%，距離房地產信託基金的上限規例45%，還有約100億元的借貸空間，王國龍說，這很足夠領匯未來收購之用。領匯正在物色的收購對象，條件是要跟領匯現有商場產生協同效應，例如在地區上或定位上要相似。
---------------------------------
最低工資法 增領匯成本
領匯截至2010年9月中期，員工成本同比大升81%至1.23億元（見表二），其中原因是員工薪酬上升。今年5月起，香港將實施最低工資法，把最低時薪定於28元，屆時將加重領匯的成本。
王國龍預期，最低工資法實施後，領匯每年要增加逾1,000萬元薪酬開支，但他強調，集團無裁員計劃。
清潔員工薪酬成本增
他解釋，領匯不少員工的時薪已高於28元，就算保安、裝修員工，平均時薪亦高於28元；清潔工人則平均低於28元，支付予他們的開支將增加。
中央採購省行政費用
如何節省成本呢？他說，領匯將採取更多的措施來節省其他成本開支，例如會由目前的分散採購改為中央大量採購，以省卻部分行政費用；又會更換慳電膽，及改用水冷冷氣機等。
---------------------------------
投資建議︰領匯候低吸納
領匯近半年股價在介乎23至25元之間上落，波幅不大，彭博社綜合券商預測，領匯預測2011年度（3月年結）、2012年度每單位派送1.09、1.18元，現價相當於預測2011年、2012年息率4.5%、4.8%，在目前低息環境屬吸引。領匯未來續有加租空間，意味未來溢利及派送均有上升潛力，增加股價的防守性。星展唯高達、法巴及高盛分別予領匯目標價28.15元、26.73元及24.6元。
投資策略︰買入價：23.5元 目標價：26元 止蝕價：跌穿22元

好孩子