金管局已響樓市警號

好孩子

金管局總裁陳德霖周一向銀行發信，要求銀行在本月底前，評估今年餘下時間內的業務計劃及資金策略，亦會特別要求銀行釐定貸存增長目標、貸存比率及其他風險指標。金管局如此行動，內裏不禁揭示官方對樓市的負面情緒。
效中央收緊銀根
香港與國內面對同一問題：因資金充裕，樓市有泡沫化的傾向。面對樓市泡沫，國內由政府至人民銀行，推出一連串措施，包括限價房、限購令、調升銀行存款準備金率、加息等等。香港號稱自由市場，一系列措施如限制買家購買單位數量、限制外來買家入市等，都難以實行，行政措施唯有增加炒家成本的特別印花稅（似乎已被證實短期效果不大），以及政府承諾增加土地供應（一般認為遠水難救近火）。利率措施方面，香港因實行聯繫滙率，利率走勢緊跟美元，變無可變；但金管局似乎有意參考中國人民銀行，逐步收緊銀根，一般收緊措施如調升資本充足比率（capital adequacy ratio）、上調貸款風險值（risk weighting）、下調貸存比率（loan-to-deposit ratio） 以及上調借貸利率，而這些措施皆屬 「硬性收緊」（hard tightening） 。
金管局去年已發出新按揭指引，限制高價物業、非自住物業的按揭成數、要求銀行為買家進行壓力測試等，但有關措施主要是針對個別借款人；陳德霖在周一的信件中，卻是首次提及銀行應評估「貸存比率」，是較明顯的針對貸款機構的措施。如果金管局明示或暗示銀行貸存比率不可超逾某一數字，具體的效果便會是貸款增長放緩、利率上升。
新造按揭利率勢升
所謂貸存比率，是指某地或某機構的貸款相對於存款的比率。1997年樓市高峰期，本地港元貸存比率曾高達113%（銀行體系若有100元存款，貸款便有113元），亞洲金融風暴後的1998年，數字仍達100%；近幾年因貸款需求回落，數字長期在70%至80%徘徊。2005年數字曾高升至87.1%，金融海嘯前的2008年8月，數字為83.8%，2009年第三季為近年低位，數字為69.1%，其後輾轉上升，至2011年2月為81%。中國銀監為國內銀行定出的貨存比率指標為75%，如果金管局仿傚有關措施，意味着銀行在今年餘下時間將「關水喉」。貸款供應一旦收緊，如需求不變，唯一結果是利率上升－香港的拆息、最優惠利率可能較美息提早回升。我們要留意，日後金管局會否將貸存比率設定 「頂位」。
除了貸存比率，陳總裁提及的「資金策略」及「貸存目標」，據筆者理解，會對中小型銀行帶來一定壓力，皆因大型銀行資金主要來自存款，存款利息近乎零，大行的資金成本低。但對於資金策略依靠同業拆借的中小型行，內部的貸存目標不會太理想，拆借資金亦可能被監管機構視為需要提升風險管理的標準。如無意外，為了令貸存比率較為「好看」，銀行一方面有壓力調高存款利率以吸納存款，另一方面料需減少貸款增長。銀根收緊，未來銀行批核按揭將較為揀擇，新造物業按揭利率亦將逐步提升。
然而，金管局今次只是以一種「理性勸說」方式，讓銀行意識到「熱氣」的樓市所隱藏的負能量。雖然這只屬「軟性收緊」（soft tightening） 銀根，但官方已按動警號了。