九倉升4% 海運大廈獲續 補地價79億

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九龍倉(4)今早高開3.4%，現升4.6%報41元。公司宣布，旗下尖沙咀海運大廈之補地價金額為79億元，獲政府新批租期為21年，年租為相關地段應課差餉租值之3%。

九倉接納政府提出的土地交換交易，即向政府退回九龍第83號永久碼頭(即海運大廈的海床部分)，並獲重批海運大廈地段租契，正式協議料最遲本月12日簽訂。

而上述地段今年4月至明年3月底之財政年度，應課差餉租值為4.91億元，按3%計算，年租為1473萬元。而據資料顯示，九倉自1966年起，向政府租用海運大廈，每年地租僅10萬元，有關租用契約於本月17日到期。

jc2011

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瑞信:海運總樓面增42% 九倉潛在升幅38%

瑞信 九龍倉(4)

評級: 跑贏大市 → 跑贏大市

目標價: 55.1元 → 55.1元 (上日收39.8元，潛在升幅38.4%)

繼續有券商就九龍倉跟政府達成海運大廈補地價金額，發表研究報告，瑞信認為，協議除了消除不明朗因素外，亦有助提高未來的租金收入。

該行指，補地價金額跟預期相若，而根據新的續租契約，海運大廈的總樓面比現時增加42%，至92.2萬平方呎，容許九倉有更多空間去構思，如何提升海運大廈的價值、盡用零售面積，亦相信翻新後的海運大廈，租金水平可追回毗鄰的海港城。

瑞信估計，海運大廈的資產淨值為150億元，即每股5.2元，並維持九倉的「跑贏大市」評級，目標價55.1元不變。

jc2011

九龍倉未來的租金收入

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測量師：未來難測 海運補價不廉

對於海運補價，英國皇家特許測量師學會（RICS）前會長蘇振顯說，「要用市值準則來做估值，才可評論是否市價」，但粗略計算，覺得海運補地價79億元「不算便宜」。

每米15.6萬 難估21年市況

他表示，海運在新租約下，合計可用的商業樓面是50,631平方米（現舊租約的商業樓面為46,001平方米，新租約下將額外增加4,631平方米，合共50,632平方米）。以此計算，21年租期，每年每平方米的市值是15.6萬元。然而，在估價學上，這個個案不應用21年去攤分租值。

「政府不是逐年收錢的，九倉要一筆過付款。簡單說是用15.6萬元去買一平方米（約10平方呎）的21年租期，不便宜，誰可擔保未來21年的市況。」對於有說法指「海運租值未來會5級跳」，蘇振顯說︰「估價師一般根據現有實際數據做評估，甚少用日後的估計數字去估價，因為未來市況估算可出現很大參差。」

倘不續租 九倉可挑戰政府

早年曾經任職地政處地政專員的蘇振顯指出，政府很難將海運大廈及碼頭公開招標，當中顧慮不少。「九倉持海運有很長遠歷史，以往都有續租紀錄，如果政府將海運公開招標，九倉一定透過法律程序挑戰政府的決定，質疑政府不續租的理據。」蘇振顯又說，海運是香港現時唯一的郵輪碼頭，若將之公開招標，會令碼頭出現營運問題，影響郵輪旅遊業。

蘇振顯表示，續租21年期是香港政府一貫給碼頭續租的年期，是一個正常的租期。「英國人早知碼頭對經濟重要，所以殖民地時代，就不會將碼頭批租太長年期，例如50年，英國政府管治香港時，便慣常將碼頭批租21年。」

九倉擁通道 不宜招標經營

另外，政府不能輕易將海運公開招標，據悉其重要考慮，是九倉擁有一條通往海運郵輪碼頭的必經之路，政府就算將碼頭招標，另覓新經營者，九倉有權關閉通道，不利新經營者，亦打擊海運郵輪碼頭營運，故九倉與地政總署在海運續租問題上，其實一直處於上風。

中原地產區域營業董事黃瑋琮不認同「明益九倉」的說法，他表示，海運的實際可用商業樓面其實不多，總樓面至少要扣減一半，還有其他條款，加上海運商場晚上人流少，「個場夜晚好靜，九倉也不易做。」他指補價79億元算合理。

jc2011

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