內地豪客炒港樓大敗

無法笑

隨  全 球 經 濟 下 滑 ， 香 港 股 市 未 知 何 時 見 底 ， 樓 市 又 臨 深 淵 。 銀 行 業 人 士 透 露 ， 由 於 對 本 港 樓 市 前 景 「 睇 唔 清 楚 」 ， 為 免 增 加 壞 帳 ， 紛 紛 收 緊 貸 款 ， 特 別 對 曾 是 本 港 樓 市 生 力 軍 的 內 地 客 ， 更 是 緊 上 加 緊 。 最 近 幾 個 月 ， 不 少 內 地 準 買 家 繳 付 訂 金 後 因 無 法 找 得 銀 行 做 按 揭 ， 結 果 要 「 撻 訂 」 損 手 而 回 。 缺 少 內 地 豪 客 泵 血 救 市 ， 本 港 樓 市 信 心 隨 時 崩 潰 ， 令 地 產 代 理 公 司 的 經 營 環 境 雪 上 加 霜 ， 裁 員 潮 隨 時 出 現 ， 兩 萬 多 名 地 產 從 業 員 飯 碗 凍 過 水 。

本 港 住 宅 樓 宇 成 交 量 ， 自 今 年 一 月 的 一 萬 四 千 多 宗 ， 不 斷 下 跌 至 上 個 月 不 足 七 千 五 百 宗 ， 大 跌 近 一 半 ， 而 二 手 豪 宅 市 場 的 交 投 量 ， 更 創 了 近 兩 年 多 來 的 新 低 。 然 而 低 處 未 算 低 ， 專 攻 本 港 豪 宅 的 內 地 客 ， 最 近 一 季 突 然 偃 旗 息 鼓 。

「 內 地 客 曾 經 是 本 港 豪 宅 樓 市 生 力 軍 ， 如 港 鐵 九 龍 站 的 樓 盤 ， 去 年 高 峰 期 有 三 成 買 家 來 自 內 地 。 」  近 幾 個 月 已 經 很 少 接 到 內 地 客 生 意 ， 「 來 港 買 樓 的 內 地 客 ， 大 幅 下 跌 了 六 、 七 成 。 」

香 港 樓 價 不 斷 走 軟 ， 人 民 幣 匯 率 又 高 升 ， 為 何 內 地 人 不 伺 機 來 港 「 執 平 樓 」 ？ 銀 行 業 人 士 透 露 ， 受 美 國 次 按 問 題 影 響 ， 本 港 銀 行 為 減 少 出 現 壞 帳 ， 逐 漸 收 緊 貸 款 ， 「 對 香 港 的 準 買 家 ， 估 價 亦 非 常 保 守 ， 何 況 對 內 地 人 ！ 」 據 內 地 傳 媒 報 道 ， 目 前 在 深 圳 的 跨 境 買 樓 群 中 ， 約 八 成 人 因 無 法 取 得 香 港 銀 行 的 貸 款 而 陷 入 困 局 ， 故 近 月 來 港 買 樓 的 內 地 人 大 幅 減 少 。

申 請 按 揭 碰 壁 無 辜 多 付 廿 萬
內 地 商 人 陳 先 生 ， 今 年 二 月 看 中 大 埔 一 幢 八 百 多 萬 元 的 村 屋 ， 並 繳 付 樓 價 一 成 即 八 十 萬 元 作 「 大 訂 」 。 但 之 後 兩 個 月 ， 陳 生 找 銀 行 做 按 揭 時 卻 處 處 碰 壁 ， 無 計 可 施 下 主 動 聯 絡 業 主 ， 另 加 三 萬 元 以 換 取 延 長 成 交 期 一 個 月 ， 以 求 找 到 新 買 家 ， 將 物 業 脫 手 。 惜 期 限 前 仍 無 法 找 到 新 買 家 ， 由 於 不 想 「 撻 訂 」 離 場 ， 陳 生 再 多 給 業 主 十 多 萬 元 ， 再 次 延 長 成 交 期 ， 前 後 擾 攘 了 近 五 個 月 ， 陳 生 亦 無 法 找 到 銀 行 做 按 揭 ， 最 後 要 另 行 想 辦 法 ， 籌 夠 七 百 多 萬 元 才 能 成 為 業 主 ， 整 個 交 易 中 更 「 無 辜 」 多 付 了 近 廿 多 萬 元 。

渣 打 銀 行 發 言 人 稱 ， 銀 行 批 出 按 揭 前 會 考 慮 客 戶 與 銀 行 的 關 係 ， 以 及 客 戶 經 濟 背 景 及 物 業 質 素 等 ， 然 而 審 批 內 地 客 時 會 更 嚴 謹 ， 一 般 較 難 通 過 。 美 聯 物 業 按 揭 部 黃 小 姐 表 示 ， 銀 行 在 審 批 內 地 人 的 按 揭 申 請 時 ， 要 提 交 的 文 件 證 明 較 香 港 客 人 多 ， 對 其 收 入 總 額 亦 會 打 七 折 ， 而 且 通 過 成 數 較 低 。

「 銀 行 要 求 買 家 提 供 明 確  收 入 證 明 ， 但 內 地 買 家 提 供  資 料 ， 銀 行 唔 會 計 ， 所 以 批 佢   按 揭 一 般 較 難 。 」 大 新 銀 行 發 言 人 黃 小 姐 表 示 ， 在 審 批 按 揭 時 ， 會 考 慮 客 人 的 信 貸 質 素 ， 及 經 濟 背 景 等 因 素 ， 再 按 個 別 情 況 審 批 。

其 實 內 地 客 驟 減 ， 亦 與 內 地 經 濟 環 境 有 關 ， 張 錦 成 認 為 ， 投 資 香 港 樓 市 的 內 地 客 ， 主 要 為 廣 東 廠 商 ， 或 企 業 老 闆 ， 但 他 們 最 近 正 備 受 惡 劣 的 出 口 環 境 所 困 擾 。 再 加 上 內 地 銀 行 又 收 緊 信 貸 ， 內 地 股 市 狂 瀉 ， 「 自 己 荷 包 無 錢 ， 又 點 樣 投 資 香 港 樓 市 呢 ？ 」 。 張 又 指 ， 不 少 內 地 人 都 知 道 ， 香 港 樓 市 正 走 下 坡 ， 故 來 港 買 樓 投 資 的 意 欲 大 減 。

最 壞 情 況 未 現 經 紀 飯 碗 不 保
身 為 地 產 代 理 公 司 主 席 的 張 錦 成 坦 言 ， 本 港 樓 市 最 差 的 情 況 尚 未 出 現 ， 業 界 的 日 子 將 不 易 過 。 「 今 年 第 三 季 以 來 ， 已 經 有 過 千 名 經 紀 浮 游 ， 相 信 未 來 會 繼 續 惡 化 。 」 隨  環 境 繼 續 轉 差 ， 相 信 地 產 公 司 對 職 員 有 更 多 要 求 ， 借 勢 裁 員 。 張 說 ： 「 如 果  以 前 ， 三 個 月 無 單 開 都 可 以 ， 以 後 可 能 一 個 月 開 唔 到 單 就 要 走 人 。 」 相 信 餘 下 一 季 ， 兩 萬 多 名 經 紀 要 更 努 力 ， 才 有 望 保 住 飯 碗 。

中 文 大 學 經 濟 學 系 副  授 關 焯 照 指 出 ， 銀 行 收 緊 對 內 地 客 的 按 揭 ， 一 來 避 免 有 人 藉 買 樓 洗 黑 錢 ， 二 來 或 收 到 內 地 有 關 方 面 指 令 ， 要 限 制 內 地 買 家 入 市 ， 但 他 估 計 箇 中 最 大 原 因 是 銀 行 看 淡 後 市 。 理 大 金 融 及 會 計 學 系 副  授 李 維 星 認 為 ， 若 銀 行 對 內 地 買 家 收 緊 按 揭 ， 會 令 房 地 產 的 需 求 減 少 ， 進 一 步 令 本 港 樓 市 下 調 。

經 紀 爆 裁 員 潮 歷 天 堂 地 獄

「 樓 市 持 續 向 上 發 展 」 的 消 息 ， 在 去 年 不 絕 於 耳 ， 市 場 暢 旺 的 氣 氛 更 延 至 今 年 初 。 今 年 二 月 ， 有 地 產 代 理 要 增 聘 人 手 ， 經 紀 的 花 紅 進 帳 甚 豐 ， 但 當 踏 入 第 二 季 ， 樓 市 突 趨 淡 靜 ， 就 有 地 產 代 理 公 司 宣 布 裁 員 ， 不 少 前 線 經 紀 人 人 自 危 ， 短 短 半 年 間 便 經 歷 了 天 堂 與 地 獄 。

逾 六 成 人 七 月 冇 單 開

經 過 去 年 下 半 年 蜜 月 期 ， 今 年 樓 市 成 交 開 始 萎 縮 ， 據 土 地 註 冊 處 資 料 ， 七 月 份 的 住 宅 成 交 合 約 宗 數 ， 下 降 至 只 有 七 千 四 百 多 份 ， 以 全 港 二 萬 二 千 名 持 牌 地 產 代 理 人 計 算 ， 保 守 估 計 有 近 三 分 之 二 的 經 紀 ， 在 七 月 份 開 不 到 樓 宇 買 賣 單 。

在 成 交 減 縮 下 ， 經 紀 首 當 其 衝 ， 成 為 樓 市 下 滑 的 犧 牲 品 ， 有 地 產 代 理 公 司 更 於 上 月 率 先 裁 員 近 百 人 ， 另 有 六 百 多 人 獲 發 警 告 信 ， 面 臨 隨 時 被 炒 。

上 月 ， 更 有 地 產 代 理 公 司 ， 以 經 紀 未 達 每 月 六 萬 元 佣 金 收 入 為 由 ， 裁 去 近 百 名 員 工 ， 雖 然 其 他 地 產 代 理 公 司 未 有 跟 隨 ， 但 亦 因 樓 市 氣 氛 轉 差 ， 而 要 採 取 自 然 流 失 政 策 。 不 少 經 紀 因 「 坐 冷 板  」 ， 每 月 僅 領 取 五 千 元 的 底 薪 ， 在 前 景 不 明 朗 下 紛 紛 自 動 離 職 。 業 界 人 士 透 露 ， 如 僧 多 粥 少 的 情 況 持 續 ， 行 內 將 有 兩 成 前 線 人 員 離 開 。

睇 樓 團 日 掃 1.7 億 貨

去 年 不 少 地 產 代 理 組 織 內 地 準 買 家 ， 參 加 「 睇 樓 團 」 來 港 ， 促 成 不 少 成 交 。 此 情 況 尤 其 在 去 年 底 特 別 熾 熱 ， 「 一 車 車 」 內 地 客 湧 到 各 大 樓 盤 「 掃 貨 」 的 情 況 更 時 有 聽 聞 ， 曾 有 內 地 豪 客 ， 一 擲 近 億 元 購 入 西 九 龍 一 豪 宅 ， 當 時 令 不 少 發 展 商 熱 衷 於 舉 辦 各 式 各 樣 的 「 睇 樓 團 」 ， 務 求 力 吸 這 批 極 具 投 資 潛 力 的 內 地 買 家 。

地 產 代 理 出 盡 法 寶 招 客

去 年 各 大 發 展 商 和 物 業 代 理 ， 覷 準 內 地 客 大 手 掃 貨 的 「 豪 氣 」 ， 紛 紛 力 谷 「 內 地 睇 樓 團 」 ， 組 織 大 批 內 地 投 資 客 來 港 睇 樓 ， 各 地 產 代 理 商 亦 出 盡 法 寶 ， 除 了 安 排 旅 遊 車 直 接 由 深 圳 接 送 外 ， 更 有 發 展 商 為 求 促 銷 ， 向 成 功 預 留 單 位 的 廣 州 客 人 ， 贈 送 直 通 車 車 票 ， 可 謂 奇 招 盡 出 。

部 分 「 睇 樓 團 」 除 了 提 供 免 費 接 送 外 ， 更 有 免 費 的 法 律 、 按 揭 諮 詢 ， 而 「 睇 樓 團 」 的 名 目 亦 愈 來 愈 多 ， 包 括 「 熱 賣 新 盤 」 、 「 精 選 豪 宅 」 及 「 藍 籌 屋 苑 」 等 ， 目 標 遍 及 新 推 樓 盤 、 豪 宅 和 二 手 物 業 。 但 以 豪 宅 最 能 吸 引 內 地 投 資 者 ， 過 千 萬 元 的 成 交 個 案 亦 多 不 勝 數 ， 去 年 曾 經 有 三 個 內 地 家 庭 自 組 「 睇 樓 團 」 ， 於 一 日 之 內 斥 資 一 億 七 千 萬 元 ， 掃 走 四 個 何 文 田 的 豪 宅 單 位 ， 購 買 力 驚 人 。

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