拆息按揭年代或告終

好孩子

上周六，報載恆生銀行（00011）表示暫停提供拆息按揭，除了向個別客戶提供拆息按揭外，一般只會向客戶提供最優惠利率為準的按揭。
現時全香港的新取用按揭中，逾九成均以銀行同業拆息為基準，按揭利率一般為同業拆息加0.8厘。以2月21日，一個月同業拆息0.14厘計，拆息按揭利率不足一厘。對比而言，以最優惠利率（恆生銀行最優惠利率為5厘）為準的按揭，利率一般在2.2厘水平。由於兩種按揭差息近 1厘，恆生銀行叫停拆息按揭，市場反應視為「銀行加息」。
為保利潤 銀行揀高檔客
香港的按揭市場中，由四、五家大行壟斷，這是近似經濟學的「寡頭架構」 (oligopoly structure)；1月份新造按揭中，市佔率最高的四家銀行，即匯豐（00005）、中銀香港（02388）、恆生銀行、渣打銀行（02888）合計，已佔總宗數的68%。是次恆生銀行高調表明暫停提供拆息按揭，令不少準買家擔心，其他銀行會否跟隨。
筆者認為，拆息按揭利率的確已低至一個接近無利可圖的地步。銀行在主觀上有充分的動機停止提供拆息按揭 – 即按揭貸款要有合理利潤去平衡樓宇按揭日漸上升的壞賬風險；是否如願，要看其他主要競爭對手的行動。如果短期內，按揭市佔率最高的四大銀行中，有任何一家跟隨恆生的動作，幾乎可以肯定，另外兩家也會配合；寡頭架構其中一項市場行為就是「合謀議價」(collusive pricing) ，同業亦有主動跟從不提供拆息按揭的可能，因為配合行動牽涉本身利益，拆息按揭的潮流的確有逆轉的可能。
此外，拆息按揭真的被叫停，亦會促使轉按活動減低，銀行已貸出的按揭不會被同業搶走，某程度上也消除「填氹」的壓力。
一旦主要的寡頭真的停止提供拆息按揭，未來銀行可能只會向極優質，或貴價物業買家提供。而中小型銀行（即非寡頭）只要在需要拼業績時才短暫提供拆息按揭，由於仍然以「一擊即退」策略，因此所謂推廣期將會不超過 90 天。
勿為拆息尾班車趕入市
2011年對於銀行而言，按揭生意有兩個相互矛盾的難題：樓市的持續上行己令政府不斷推出政策去調控，而回看過去跌市的前奏也正是政府干預的開始，作為按揭抵押品，樓價下跌直接影響了抵押值的授信可控水平（credit cushioning），這亦同時減低債仔的償還意願（willingness to repay），而令貸款的壞賬率有所提高，因此現在並非是大做按揭時機；另一方面，在政府的調控中，市場的成交量和按揭份額勢將收縮，這令銀行間更難保持其市佔率，競爭將不會因上升中的風險而有所收斂。銀行的短期方向是，按揭生意仍然要做，但中期策略卻要規避物業週期下行帶來的風險。
現時最大的變數，是其他幾家市佔率較高的銀行，會否跟隨恆生行動。對一般用家來說，如果現時仍然以最優惠利率按揭供樓，而且已過罰息期，那應該趁市場生變前盡早轉按，以節省利息開支。對於未入市的準買家來說，筆者的勸告是不宜只考慮「爭取拆息按揭」而入市。如果那1厘的息差足以影響你的供款負擔，這正反映了你是較邊緣的一群，需重新審視你負債的能力。
此外，雖然拆息按揭與最優惠利率按揭有逾1厘的息差，但即使主要銀行全面停止提供拆息按揭，對樓市也應不會有明顯不利影響－即使以最優惠利率為準的按揭計，2.2厘水平的按息仍然是極低水平。如拆息按揭完全消失，銀行新造按揭利率變相上升1厘，也只是削弱一個利好樓市的因素。