港府2招4式 加碼遏樓市 增供應收緊按揭 首針對海外買家

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港府待市場拍出高價地王後，旋即推出「二招四式」加碼遏抑樓價措施。在供應上，除推出8幅地皮，並推限單位數量地皮（見另文——「下季推8地 可建6千單位」）；按揭貸款亦收緊，金管局全面調低按揭600萬元以上樓按的成數，更首次有措施針對海外買家，要求銀行將其按揭成數全面再下調多一成，所有措施即日生效。
600萬樓仍可借7成 助上車客
今次是金管局自2009年10月以來，第四度推出逆周期監管措施。總裁陳德霖稱，近期政府賣地高價成交後，樓市又呈現升溫迹象。鑑於物業市場上升周期仍持續，並對銀行按揭貸款業務構成更大風險，希望是次推出措施可放緩上升周期的速度及規模，令銀行體系可有更大的彈性以應付周期逆轉。
陳德霖重申當局已考慮上車自住人士：「600萬元以下樓宇，仍可像以往一樣借到7成按揭貸款。」
金管局首次推出針對海外投資者的措施，若按揭貸款申請人主要收入並非來自香港，貸款的最高按揭成數，不論物業的種類和價值，亦需按照所適用的標準下調至少一成。
海外買家 按揭成數下調1成
此外，若是以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，最高按揭成數由5成，一律下調至4成。按揭保險計劃亦將不接受主要收入並非來自香港的人士之申請。
金管局副總裁阮國恒解釋，近期對銀行進行審查，發現銀行在評審收入並非來自本地人士的按揭貸款申請時，會面對較高風險，當中包括難以確定2款申請人收入及負擔水平；同時，由於申請人身處外地，一旦逾期還款，銀行亦較難追數。
目前金管局主要透過以申請人資產淨值為依據所批出按揭貸款，「曲綫」觀察內地客及海外投資者在本港按揭市場所佔比率。他指，這些貸款以往所批不多，但近兩年有持續上升趨勢。按價值計算，所佔比率由09年約佔5至6%，升至去年底的10%。
對於本地居民，收緊按揭措施後，樓價1,000萬元以上豪宅按揭成數一律降至5成，樓價介乎700萬至1,000萬元物業，按揭成數則由7成降至6成，貸款金額不可超過500萬元，700萬元以下物業按揭成數維持7成，貸款額亦設上限，不可多過420萬元。按揭證券公司亦將按揭保險計劃下的住宅物業價格上限，由680萬元調低至600萬元。
阮國恒謂，首季住宅按揭貸款佔整體貸款32%，而與物業有關貸款比率更高達52%，一旦物業市場出現逆轉，銀行承受風險將甚高。是次推出第四次逆周期監管，可強化銀行風險管理。
市場認為金管局仍留有後着，揣測金管局會收緊第二套房按揭要求。

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下季推8地 可建6千單位

港府昨再出招調控樓市，其中一招為落實加快推地，來季共推出8幅用地，可建單位數量達6,000伙，較本季3,000伙倍增，估值約400億元。發展局局長林鄭月娥表明，是次推地只是起步，未來仍會積極供應土地。
下一季度獲主動推出拍賣及招標的用地，分布於淺水灣南灣道、赤柱海風徑、北角油街、西貢甲邊朗、沙田九肚山、元朗洪水橋、將軍澳66區及深水埗南昌站，可建樓面面積約536.35萬平方呎，較本季250.12萬平方呎，高出約1.14倍，可提供約6,000伙住宅單位。
首兩季9千伙 全年或達標
不過，下季供應的6,000伙中，其中有3,313伙來自港鐵南昌站項目，佔來季住宅供應達50%，倘扣除有關數目，則政府從勾地表內主動推出土地的可建單位數目，與本季相若。
計算本財政年度首兩季推出土地，合共可建住宅單位約9,000伙，已佔政府預計未來10年每年供應2萬伙目的近一半，若政府按此進度推地，並成功獲市場吸納，預料將可達標完成。
第三季出售7幅勾地表住宅用地中，除北角油街前政府物料倉庫綜合發展區用地，其餘6幅並沒有提及會主動出售。
林鄭月娥解釋︰「現時政府採取進取的態度主動賣地，選出來出售的土地亦不限於以前講過的才可以賣、沒講過就不可以賣，主動性完全在於政府。」
3用地 首列限單位量條款
其中沙田第56A區九肚山（A地盤）、將軍澳第66A區及元朗洪水橋丹桂村，3個用地規模較大，政府預計將來可興建近2,100伙單位，而為確保供應量，有關用地的賣地條款會列明最低的單位落成量，以「限單位」取代現時的「限呎」條款。
下季推出的8幅用地中，將軍澳及沙田九肚山兩地，各自還尚有6幅用地可供出售，林太補充，相信只要賣出一幅，便有其他發展商有興趣勾地，並強調︰「沒有興趣也不重要，我們可主動出售。」她預期，有關用地可於年內提供起碼4,500伙單位，又強調今次是提供一連串用地的起步。
撰文:古廣榮

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境外客僅佔1成 銀行料影響微

政府及金融管理局加碼再度推出措施為樓市降溫，包括首度推出針對外資的限制按揭措施。有銀行界人士便指出，涉及的按揭客戶僅佔總數約1成，銀行亦一向特別關注他們的貸款風險，故預期措施對銀行現行業務運作影響有限。
新措施統一標準 更方便
銀行公會主席兼中銀香港（02388）總裁和廣北認為，金管局新措施主要是由風險控制的角度出發：「銀行在核實收入財務信息時會有困難，所以新的監管和要求不是對他們買樓有歧視，而是考慮到風險因素。」
星展香港存款及有抵押貸款高級副總裁鍾少權則指出，該行一向會按個別情況，調低境外客戶按揭成數約1成。永隆按揭及私人貸款中心主管蔡爾全亦表示，該行在處理境外客戶申請時，會透過調低按揭成數或供款佔收入比率等方法控制風險，新措施為業界提供了統一的標準，在推行時將更方便。
和廣北又表示，銀行界早前已陸續調高按息，反映業界有留意到按揭貸款風險，並預期息率繼續有上升空間。
鍾少權亦認為，雖然按息已升至H（HIBOR，即香港銀行同業拆息）+1.5厘至2厘水平，但主要按揭仍集中於該範圍的下限，預料至少要升至平均H+2厘，加息壓力才有望放緩。

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憂天價賣地 當局早部署出手

港府昨日再就樓市出招，據了解，原來港府高層認為，若然前天地王拍出天價，必令一路向上的樓市，火上加油，因此早早部署好，在前天賣地時，先由財政司司長曾俊華作出預告，澆一下冷水，昨日便正式出招。

亦屬高價 如期公布兩大招

據悉，港府因應近期的樓市走勢，已覺得必須再次出手，壓一下樓價狂飈之勢，尤其預測前天拍賣的地王可能拍出天價，曾俊華前天在立法會上，為樓市出招作預告時，正值賣地進行中，因此未能即時得知結果，但最後拍賣結果出來，雖然不是天價，也是高價，故按原定部署今次公布兩大招。

雖然港府覺得已到非出手不可的地步，但也不希望出招力度太大，以免「出事」。

至於曾俊華前天表示，可考慮讓首次置業的港人，優先購買限呎樓盤，港府消息指，曾俊華當時只是回應議員的建議，但同時也羅列出一連串問題，其實已反映政府的態度，即只是考慮一下，但現時根本無具體想法；反而，金融管理局昨日針對按揭申請人收入並非來自本港的最新措施，在某程度上，是令外來人士來港買樓成本增加，同樣可以達到類似效果，卻又不是一種限制。

增海外買家成本 卻非限制

曾俊華昨晨已表示，前天賣地結果已清楚反映市場情況，成交價亦在港府預期之內；港府一直高度注視樓市的情況及泡沫風險，「如有需要，會毫不猶疑地，再推出進一步加大力度的措施」。

他又提醒，在不尋常的環境下，未來樓市的走勢，非常難預測，呼籲市民在決定是否置業時，要小心衡量風險。至於是否考慮復建居屋？特首曾蔭權最近已說，聽到市民訴求，相信會在今年10月施政報告內，作出詳細交代。