「限呎限量」 加劇新供應兩極化 細戶數量驟增 發展商勢建超豪宅「要價」

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政府為協助市民上車置業，去年至今已售出8幅有限制條款的住宅地，涉約8,000伙中小型單位供應，有關項目將於未來兩至3年陸續推出市場，亦將主導新盤市場，反觀一些大面積的單位，新供應相對緊絀，將加深樓價兩極化的現象。
在政府提速推出限建中小型住宅的用地，以迎合市民上車需求下，未來的新盤供應，將以中小型單位為主。據運輸及房屋局資料顯示，截至今年第三季止，未來3至4年的潛在供應共6.3萬伙，當中的中小型住宅單位（實用面積753平方呎以下）供應約為4萬個，佔整體供應量約63%。打破過去數年新盤供應集中在大單位的情況。
事實上，近年推售的新盤，發展商為求高價及增加利潤，在開則上傾向發展逾千平方呎的大單位，並以豪宅化包裝，令不少市民抱怨未能上車，故政府於去年起推出多幅「限呎」及「限量」地，除了增加住宅單位的供應量外，更希望進一步限制單位的面積，以確保市場上有足夠的中小型單位供應。
東涌南昌站 主攻細單位
政府去年至今售出的8幅「限呎」及「限量」地中，約8,000伙需要興建中小型住宅單位，以東涌第55A區的項目為例，已提供約2,020伙的中小型單位；南昌站項目更提供約2,485伙中小型單位。
過往數年的一手新盤，除了以豪宅化包裝外，開則以3、4房大單位為主，主要由於大單位以換樓客及投資者為目標客戶，他們一般承擔能力較高，較易創出高價。相反中小型單位則以上車客為主，發展商在定價上不能過分進取，故即使同一個項目中，細單位及大單位呎價水平上有一定的差幅，令發展商側重興建大單位。
此外，近年新盤會以豪華會所等配套設施吸引買家入市，令新盤的定價往往大幅拋離二手。不過，隨着新發水條例生效後，部分會所及停車場部分等樓面不再獲豁免，即未來新盤未必會再提供豪華會所等設施，令未來新盤豪宅化或會減少，只有部分真正的豪宅項目才會願意犧牲部分樓面，去打造會所及其他配套設施。
在上述種種因素下，除了中小型單位供應量突然增加，令發展商定價上未能進取外，未來這些項目的定位、單位的戶型及配套設施等也有所限制，較難再包裝成豪宅項目出售，相信未來發展商將會採取「先量後價」的策略，定價將會轉趨合理及貼二手市價推售。
反觀市場供應較罕有的大單位及豪宅，在供應緊絀下，造價亦有望再上一層樓，與中小型戶格價差異更大，加深樓價兩極化。

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