滙賢攻略

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知情者︰38年期風險 非拒批條件

首隻人民幣新股匯賢產業信託（新上市編號：87001）昨正式登場，近日備受關注的，為其資產北京東方廣場的合營期限僅餘38年，假如無法延長，相關的資產價值將降至零，投資者利益或欠保障。有知情人士指出，本港亦有其他上市產品，僅持有單一或有限年期的資產，故監管機構認為這不足以構成拒絕批出匯賢的原因。
招股書兩頁篇幅 清楚交代
知情人士表示，本港審批投資產品，一向以披露為本作原則，縱然匯賢存在年期風險，但既然招股書已交代清楚，有關方面亦不會因此而拒絕批出匯賢：「自由化市場下，投資者要做足功課，明白產品的風險和自己可以承擔的風險，做自己的選擇。」
事實上，以睿富房地產基金（00625）為例，旗下只有北京一個甲級寫字樓項目，去年並因賣盤而將該基金清盤，向投資者分派剩餘利益；而港通控股（前稱香港隧道，00032）上市時持有的紅隧專營權，亦於1999年屆滿後歸還政府：「怎能因為她（匯賢）只有一個項目，而那項目又有限制年期，就不批呢？」
據匯賢招股書資料，首頁(i)已提及東方廣場權益只餘38年期的風險，而在風險因素的章節，更以兩頁（36至37）篇幅去披露有關資料。
哪麼監管機構又有否考慮過效法俄鋁（00486）上市時的做法，為匯賢招股增加額外條款，例如僅向專業投資者銷售？知情人士指出，俄鋁當時的財務狀況有問題，因此有需要作出限制，但匯賢一直以來現金流健康，兩者難以相提並論。
現金流健康 毋須限銷售對象
他又補充，除了產品本身的風險問題外，監管機構特別重視市場的準備情況，故先後兩次安排港交所（00388）進行人民幣交易測試：「第一次測試只有百分之六十幾的經紀有去開戶口做，之後監管機構逐個經紀打電話去提醒，到第二次測試就有85%市佔率的經紀合格。」
知情人士透露，監管機構最關注的，是投資者會否視認購匯賢為人民幣存款：「市民可能會想用（匯賢）來買人民幣升值，不過房託始終是證券產品，價格可能較為波動，未必是最適合投資這個概念的工具，市民不應以此當成存款。」

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手續費兌換優惠大比拼

本港首隻以人民幣計價的房地產信託基金（REIT）匯賢產業信託（新上市編號：87001）昨終於打響公開發售第一炮，各行紛紛推出最新認購優惠「搶客」。本港銀行因不能向散戶提供人民幣借貸，惟有以手續費及兌換優惠作招徠；經紀行則在孖展業務上，以借貸成數及息率互相較量（見表）。
恒生突圍 搶商業客孖展
由於本港銀行並未獲准向個人客戶提供人民幣借貸，豁免認購手續費成為各大銀行提供優惠的「潛規則」。不過，各行豁免手續費的額度及條件均有所不同，如中信銀行（00998）新客戶才可豁免，永亨證券客戶則需以本票認購才可享受優惠，投資者需細心留意。
受政策所限，鮮有銀行推出人民幣新股借貸業務，不過，恒生（00011）就以推出針對商業用戶的孖展優惠而「突出重圍」：以黃表申請的商業客戶可獲最高9成的借貸，手續費為85元人民幣，相信將吸引不少經營公司的個人投資者一試。值得留意的是，雖然銀行不能借孖展，但銀行附屬證券公司則未受限制。
香港每人每日2萬元人民幣的兌換上限一直未變，然而隨着人民幣不斷升值，以及優惠期有限，市民若對人民幣產品有濃厚興趣，還是愈早兌換愈「抵」，以免錯過兌換優惠。
經紀行憑藉自身優勢，除提前預留百億人民幣做孖展外，還競相推出低息率，綜合各行數據顯示，現時以輝立及時富的最低0.8厘最為吸引，其中後者更將認購手續費豁免，而英皇證券之客戶若直接存入人民幣認購，亦可豁免全額手續費。
客戶存港元 鎖定滙率免損失
另外，滙率波動走勢難以預計，耀才證券表示會對存入港元認購的客戶，實行兌換滙率鎖定以避免滙兌損失。
潛在客戶的商機不容錯過，新開戶優惠亦成為主要「戰場」之一，推出的優惠亦較老客戶更為「着數」，此前並無人民幣儲備，但又打算今後在人民幣熱潮中分得一杯羹的投資者，不妨盡快物色一間實惠代理行。為鼓勵增加首隻人民幣股票的流通性，大多數銀行和證券商均有推出二手市場買賣優惠或指引，不過，優惠期以不超過個半月為多。

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匯賢房託上市 REITs投資知多D

欄名:股壇解碼器
匯賢（87001）是本港首隻以人民幣計價的房地產投資信託基金（REITs），投資者除了聚焦在人民幣概念之餘，亦宜回歸基本功，認購前重新了解REITs的運作，以及特別與REITs有關的三大注意事項。
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可分派淨收入9成用作派息
房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）為集體投資計劃，以基金單位信託形式組成，透過所持有的物業賺取租金收入，並向REITs持有人提供穩定回報。若以匯賢每基金單位發售價下限5.24元人民幣計算，其收益率為4.26%。
根據《房地產投資信託基金守則》，REITs每個財政年度須把不少於其除稅後可分派淨收入90%金額，分派予REITs持有人（詳見「話你知」）。若基金在經營上虧損，則有可能不派息。
REITs不得買地及發展
REITs亦面對很多投資限制，例如不可投資任何空置土地或參與發展房地產項目（但不包括翻新、調整及裝修），不過，收購已發展項目則不在此限，例如於08年時，冠君產業信託（02778）曾發新基金單位及可換股債券，以收購鷹君（00041）旗下的朗豪坊，以增加收入。由於匯賢物業的使用期限只餘38年，故未來會否加入新項目便成市場焦點之一。
估值看重NAV及息率
REITs的估值方法跟地產股相似，一般參考資產淨值（Net Asset Value，簡稱NAV），若NAV上升，亦有利估值上揚。匯賢所持有的物業類型多元化，包括商用物業、酒店、商場、服務式住宅及車位等，但由於目前匯賢持有物業使用期只餘38年，故其NAV將會每年遞減。
另方面，租金收入是REITs持有人的回報，故在衡量估值時，投資者亦會參考租金收入及其回報率，物業租金回報率視乎租金、出租率、空置率等，而酒店則看入住率。
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投資REITs風險 3大注意
1. 信託營運有年期限制
這次匯賢上市，最矚目的條文可算是北京東方廣場的營運年期只餘約38年，北京東方廣場是匯賢與內地合作夥伴的合營物業，合營條文列明，合營期屆滿後，北京東方廣場全部權益將會歸於內地合作夥伴，匯賢只能撤回其在合營關係中的注資，因此，當合營關係解散時，匯賢對北京東方廣場的權益價值將跌至零，這亦是認購匯賢的一大風險。
REITs只運作80年
不過REITs的運作本身亦有年期限制，REITs並不是一家上市公司，她是以信託形式運行，而這個信託營運年期是有限的，從以往每間來港上市的REITs之發售文件（包括匯賢）可以發現，信託的營運年期約80年，當信託期滿後，在REITs內的投資需要變現，並把變現所得現金淨額分派給基金單位持有人。
匯賢與一般REITs不同之處在於，當匯賢在內地的合營關係終結時，匯賢是沒有北京東方廣場這項物業在手的，故亦不會有資產可變現，分派給投資者；而一般REITs在信託期滿後，物業會被變現，然後分派給投資者。
除非匯賢成功與內地合營續約，又或者如當年冠君獲注入朗豪坊般加入新投資物業，否則約38年後，匯賢便不會持有相關物業。
2. 發新基金付管理費 或有輕微攤薄效應
每一個REITs都會聘請管理公司去打理旗下物業，很多時候，這家管理公司都是直屬於分拆物業成立該REITs的發展商，管理公司會向REITs收取管理費，惟值得注意的是，管理公司可選擇收取現金或基金單位，以匯賢為例，今年管理費便會有80%以發行新基金單位支付。
而從已上市的REITs發現，管理公司收取管理費時，大多會選擇部分以新基金單位收取，換言之，REITs每年都會發行新基金單位，對固有投資者有輕微攤薄效應。
3. 藉特別財務安排派高息引投資者
早年上市的REITs上市時都作出特別財務安排，利用利率掉期達到降低初期利息開支，使基金在早年可派較高息，吸引投資者，故早年的高息未必能延續下去。惟匯賢在這次上市中，並未有相關安排，認購風險內亦沒有顯示有利率掉期相關風險。
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總結︰冠君領匯亦可取
據發售文件所述，匯賢預計收益率約4%至4.26%，相比起其他已上市REITs，不算十分高，詳細投資策略。
其實在已上市REITs之中亦不乏好選擇，瑞銀便看好所有物業均為甲廈的冠君及預計今年收益率達4.9%的領匯（00823）。
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話你知︰何謂可供分派收入？
有別於純利，可供分派收入（Distributable Income）是以該財政年度經審核除稅後的純利，撇除調整的收入，調整一般包括︰
一、未變現物業重估收益，包括撥回減值撥備；二、有關物業或固定資產的折舊與攤銷；三、商譽減值虧損或確認負商譽；四、其他重大非現金收益。
由於以上項目不會產生現金流或任何現金收益或虧損，故未能作為分派給REITs持有人的依據。

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匯賢股東Cranwood 周凱旋持同名公司
穿針引綫 邀李嘉誠投資東方廣場

正在招股的匯賢產業信託（新上市編號:087001），主要資產為北京東方廣場。匯賢原股東中包括一家名為Cranwood的公司，正好跟TOM（02383）大股東、一手促成東方廣場發展的周凱旋所持的公司同名。
東廣交易 一鋪勁賺4億
周凱旋最為人熟知的，是90年代為東方廣場穿針引綫，成功引入李嘉誠作巨額投資，壯大項目規模；她亦在此單交易上勁賺約4億港元。周凱旋目前亦為李嘉誠基金會董事之一。300多頁的匯賢招股書中，從未提及周凱旋的名字。匯賢母公司「匯賢控股」股東只包括長和系、中國銀行、東方海外及中國人壽等，另有一家持1.2%無投票權的權益的公司名為Cranwood。招股書中只形容Cranwood為和黃的聯營公司，於利比里亞註冊成立，未有透露最終權益持有人。
同名公司為TOM大股東
聯交所資料亦顯示，同名公司Cranwood持有TOM集團25.45%股權，以昨日收市價計，市值約8.8億元，由周凱旋持有。就公司股東是否同時持有匯賢股權，TOM發言人稱非涉公司事宜，不便評論。而至昨晚截稿前，長實（00001）方面則未有回覆。
持股市值1.8億 年收息700萬
以匯賢每單位發售價上限5.58元人民幣，及匯賢控股持有最少27億人民幣掛牌後的匯賢單位計，Cranwood持有匯賢的價值約1.8億元人民幣。以Cranwood按比例間接持有匯賢約3,240萬個單位計，上市後每年收息可逾700萬元人民幣。
持有同名公司Cranwood的周凱旋，早於1989年起任職前特首董建華家族旗下投資公司，92年乘北京王府井地產熱潮，向董建華建議把東長安街兒童電影院及附近地皮，發展成新地產項目，即東方廣場的前身。
初期項目面積僅1萬平方米，但周凱旋把附近土地發展權都收購過來，項目面積大增至10萬平方米後，才向董建華報告。其後周凱旋再引李嘉誠成東方廣場股東，至今日才演變為派息率4厘以上的匯賢房託。
周凱旋曾向本地媒體表示，當時負責出讓東方廣場所需土地發展權及遷拆，賺取東方廣場總投資額約2.5%作費用；以20億美元（約156億港元）計，96年就賺4億元，更曾形容「當時我樂得整個人昏了，每個細胞都很雀躍」，在中環一遍又一遍地逛，每一家名店看了又看，「感覺是︰（中環）每一件昂貴商品都買得起。但無買，因為快樂的感覺已很滿足。」
網上資料亦流傳，周凱旋當時4億元報酬中，收取2億元現金，其餘以東方廣場權益形式收取。

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倘認購不足5倍 難一人一手

受跌市所累，投資者續抱觀望態度，第2天招股的匯賢產業信託（新上市編號︰87001），孖展成績無大突破，9間券商共借出6.45億元孖展，只及公開籌資額的近29%（見表）；但消息指，國際配售已足額，或會提早截飛。
國際配售足額 或提早截止
市場消息指，若餘下未來5天半的倒數期，市況仍欠佳，恐累首隻人民幣新股的反應，令公開發售不足5倍，從而毋須回撥，結果較難做到一人一手。
2天孖展6.45億 僅集資額29%
綜合市場消息，累計兩天已派發約28萬份白表的匯賢，今次共有4億個基金單位作公開發售，當中平均分為甲、乙兩部分；換言之，認購額少於500萬元的甲組佔兩億份，再計及「一手為1,000股」，假如要做到永不落空，按理如有兩萬人做「一手黨」才夠分；惟需顧及大小戶的公平分派問題，難只照顧小注客。
不過，信誠證券聯席董事張智威所言，倘短期大市仍無大起色，料最終超額僅一至兩倍，並未達致超購5倍臨界綫、足以使散戶所佔比重由2成回撥到4成。市場消息也初步推斷，有信心匯賢公開招股定會足額認購；但倘若沒有啟動回撥機制，不易做到逢抽必中。
此外，由於「人幣第一股」涉及不少額外費用為港元新股所無，如「兩重使費」，單以港元借孖展計，券商先兌換人幣；未能全中貨作退款時，又再換回港元，一來一回的人滙兌換及買賣差價等手續費，致令不少股民寧願真金白銀入飛。
然而，要是新股客仍未有人民幣支票戶口，相信已難趕及申請，畢竟銀行需時約一周才奉上；再者，鑑於滙豐的網銀前天壞機，作為匯賢股份登記的中央證券，呼籲欲持有實物股票者提早以電子白表（eIPO）申請，避免留待下周二（4月19日）正式截止時才作最後衝刺。

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國際超購傳截票 匯賢料升溫

匯賢產業信託（新上市編號︰87001）的國際配售反應不俗，綜合市場消息，有關方面擬提早截票，致令個別基金或機構大戶，擬轉往零售部分入飛，料有助「人幣第一股」招股反應升溫。
市場消息指，匯賢國際配售已錄得超額認購，足以覆蓋公開發售部分，昨亦傳出獲得日資野村、美資基金TPG及主力投資地產的APG Investment等機構投資者青睞。
券商變陣 現金入票優惠吸客
然而，股民料匯賢掛牌難在短期內爆升，以孖展認購恐難抵銷使費，遂以實錢打新股，帶旺eIPO（電子白表）。昨天終破1,000宗申請，更首次有投資者斥近120萬元落重注。
本報統計10間券商3天只借了6.462億元孖展，相當於公開籌資額22.32億元之不足三成。

截止期逼近 大客料零售入飛
部分孖展客顧慮到反應遜預期，加上零售部分比重達兩成，為防中貨過多要補倉，因而改以現金入票。
陳啟峰續指，該行迄今的最大飛是認購3,900多萬元、抽逾700萬股；相信下周一臨近截止期，會吸引規模較小的基金、以及投資公司與私人銀行等大客，改以招股的乙組部分（即超越500萬元以上）入飛，博較易取得貨源。