施政報告 速報

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復建居屋對象 月入低於3萬元首置人士行政長官曾蔭權就公屋、復建居屋及「置安心計劃」對提出建議。維持公屋輸候者3年上樓目確：根據房委會的公營房屋建設計劃，未來5年共有約7.5萬個公屋單位落成，亦即平均每年有1.5萬個。加上每年收回的單位，預計這建屋量目前可以維持一般輪候冊申請者平均輪候時間約三年的目標。這是政府重要政策，令社會和諧穩定，政策絕對不會改變，若將來需求有變化，會就建屋量作適當調整，以保持此目標。復建居屋新政策：曾蔭權表示將推出新居屋計劃，對象為月入低於3萬元，主要是屬首次置業人士的家庭。計劃會提供實用面積約400至500平方呎的單位，以可負擔的樓價出售。政府將在2016至2017年起的4年內，提供逾1.7萬個有關單位，每年約為2500至6500個單位，首年可先提供2500個單位，預期首批單位可於2014或2015年預售。隨着土地供應增加，政府將其後每年平均提供5000個單位。房屋署已開始在沙田、荃灣及元朗的選址進行初步規劃及勘探。為了保持靈活性，每年實際上新建和推出的單位數目，要視乎當時市場的需求情況而定。新居屋的售價與合資格家庭的供樓能力掛鈎，一個月入2至3萬元的家庭，若要購買實用面積400至500平方呎單位，初步估算約150萬至200萬元。新居屋計劃業主在購入單位後的5年內出售該單位，只能售予綠表人士或房委會；業主在購入單位5年後出售單位，在向房委會繳付補價後，可自由出售。在計算補價方面，將單位購入時的資助額視為對業主的貸款，不會跟隨物業市場往後升值而調整，業主把單位在公開市場出售前須償還有關貸款。優化置安心計劃至於收入相對較多，即月入約四萬元以下的家庭，雖然長遠有能力負擔市值樓價，但未能儲蓄到足夠首期的市民，政府會繼續與香港房屋協會（房協）合作，推行「置安心資助房屋計劃」（「置安心」），提供實而不華的中小型單位，讓他們可以先租住「置安心」單位，同時為日後置業作好準備。「置安心」單位的租住期最長5年，其間不會調整租金，讓租客在有預算的情況下，努力儲蓄。另外，計劃會提供租客在租住期間所繳納的一半淨租金的金額，作為租客日後置業時的資助，以協助他們繳付部分首期。政府會優化「置安心」計劃。首先，「置安心」除了提供「先租後買」的模式外，亦會提供「可租可買」的選擇，讓參加者一開始便以市價直接購買「置安心」單位。「置安心」單位在首次開賣時的市價，亦是該單位「封頂價」。選擇「先租後買」的參加者在終止租約後的兩年內購買「置安心」單位，在升市時可獲保證以當初訂定的「封頂價」購買，不會因為樓價急升而打亂置業計劃，亦能為儲蓄計劃定下較明確的目標；在跌市時，則可按當時的市價購入有關單位。運輸及房屋局會與房協商討具體執行細節。政府目前已經為「置安心」預留了多幅土地，提供合共約五千個單位。首個位於青衣的發展項目將會提供約一千個實而不華的中小型單位。有關單位可於明年接受預租申請，並在二零一四年落成。
政府相信，過去一年推出的增加土地供應包括「限呎」或「限量」安排、遏抑投機、確保市場透明度，和防止按揭信貸過度擴張措施，再加上我剛宣布的新居屋計劃，以及優化「置安心」計劃，有助樓市健康平穩發展。

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推短期措施紓通脹 或減稅行政長官曾蔭權表示，來年全球經濟環境並不樂觀，通脹及衰退危機可能會先後出現。為應對這情況，他會推出短期措施，紓緩基層市民的壓力，他建議明年：1.為全港約70萬個公屋租戶代繳兩個月租金，涉及開支約19億元。2.向領取綜援、高齡津貼及傷殘津貼的人士發放相當於一個月標準金額的額外津貼，涉及開支超過19億元。如有需要，亦會考慮加強措施，包括稅務減免。
針對食品價格高漲對低收入人士帶來壓力，政府稍後會向立法會申請動用已預留的1億元撥款，延續並改善這服務，包括增加食物種類及供應新鮮食物。社會福利署（社署）會密切留意服務的運作，如有需要，政府會再增加1億元撥款。

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本港居民優先使用醫療服務針對社會關注內地婦女來港分娩，行政長官曾蔭權表示，基本原則是必須讓香港居民優先使用醫療服務。因此，在港分娩的非本地婦女人數，須限制在醫療服務所能處理的範圍內。至於她們在港所生的子女，日後可能選擇跨境入學或回港居住，也可能對本港幼兒照顧和教育設施構成壓力。然而，面對人口老化，這些港生兒童可能成為補充香港人口的新血。曾蔭權強調，政府並非鼓勵內地婦女來港產子，但這些港生兒童是香港永久居民，政府要正面看待他們，培育為有利香港的人力資源。
對於考慮港生子女來港入學的家庭，政府會加強向他們發放香港教育制度的資訊，以助他們考慮是否和如何安排子女來港接受教育。政府會於各口岸推行輔助措施，以便跨境學童安全往返。

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本年用地可建3.5萬個私人單位行政長官曾蔭權重申，在增加私人住宅土地供應方面，去年提出建立土地儲備，並以勾地表制度為主軸，輔以政府主動賣地安排，以確保住宅土地不會短缺，並訂定了在未來10年內，平均每年提供可興建約2萬個私人住宅單位的土地供應目標。本年度可供私人住宅發展的房屋用地，估計可興建約3.5萬個單位。為了增加市場上中小型單位的供應，政府去年推出首塊指定可建住宅單位最低數目及面積限制的用地。至今，已經出售了三幅這類「限呎樓」用地，提供3000個中小型單位。此外，為確保單位數量的供應，政府亦推出「限量地」。上述政策會持續執行。在西鐵物業發展項目方面，南昌站項目即將招標，其餘三個項目的招標正在籌備中。四個項目總共可提供約7500個單位，當中中小型單位約5000個，比原有方案多1倍。
政府正加緊工作，務求啟德發展區私人房屋土地於2013年前陸續推出市場。其他土地供應的來源包括新界北的新發展區、安達臣道石礦場用地、前茶果嶺高嶺土礦場、南丫島石礦場用地和東涌新巿鎮餘下發展地區。各項前期工作皆密鑼緊鼓進行中。

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房策無心無力

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做左七年,錯足七年

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房策一如預期 居屋最快2014年預售行政長官曾蔭權宣讀任內最後一份施政報告，事前早已放風表明會多着墨於市民最關注的房屋政策上。一如市場預期，曾蔭權在施政報告中提出復建居屋計劃，但最快也要待數年後才進行預售，屆時特區的領導班子也人面全非。首年提供2500個單位 其後增至5000曾蔭權以「新居屋計劃」去稱呼今次復建居屋的措施，對象為月入低於3萬元的首次置業家庭。「新居屋計劃」將在2016至2017年起的4年內，提供逾1.7萬個單位，首年將提供2,500個單位，預料於2014或2015年預售，其後每年平均提供5000個單位。初步選址包括沙田、荃灣及元朗。新居屋計劃每年實際上新建和推出的單位數目，要視乎當時市場需求而定。在訂價政策上，曾蔭權決定將售價與合資格家庭的供樓能力掛。舉例說，一個月入二至三萬元的家庭，政府會將實用面積400至500平方呎單位的售價訂在有關家庭可負擔的水平，初步估算為150萬至200萬元左右。同時，「新居屋計劃」設有轉售限制。業主於購入單位後5年內出售單位，只能售予綠表人士或房委會；在購入單位5年後，如向房委會繳付補價，便可以自由出售。而在計算補價時，單位購入時的資助額將視為對業主的貸款，不會隨物業市場升值而調整，業主在公開市場出售單位前須償還有關貸款。優化「置安心」 單位「可租可買」另外，針對社會各界對政府建議的「置安心」計劃有不少意見，曾蔭權在今次施政報告中，提出優化「置安心」計劃。除可「先租後買」，亦提供「可租可買」選擇，讓業主一開始便可以市價直接購買。優化「置安心」的對象為月入約四萬元以下的家庭，單位最長可租住5年，其間不會調整租金。計劃並提供租客在租住期內所繳納的一半淨租金金額，作為租客日後置業時的資助。單位在首次開賣時的市價，亦是該單位的「封頂價」。選擇「先租後買」者若在終止租約後2年內購買「置安心」單位，在升市時可獲保證以當初訂定的「封頂價」購買；在跌市時，則可按當時的市價購入有關單位。該計劃將提供5,000個單位，首個位於青衣的項目將提供1,000個中小型單位，明年接受預租申請，並在2014年落成。維持公屋輪候者3年上樓目標
在照顧低收入人士方面，曾蔭權重申，未來5年有共約7.5萬個公屋單位落成，即平均每年1.5萬個。加上每年收回的單位，預計這建屋量可維持一般輪候冊申請者平均輪候時間約3年的目標。政策絕不改變，若將來需求有變，會適當調整建屋量。

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房屋政策姍姍來遲 專家有保留今次施政報告中，終於提到復建居屋等房屋政策的細節。對於政府遲來的回應，有財經及建築界人士認為政策方向正確，但未必能夠解決核心問題。黃元山：沒著墨核心經濟問題中大全球政治經濟社會科學碩士課程兼任講師黃元山認為，行政長官曾蔭權今次雖有心回應年輕人及中產「上車難」的訴求，但沒有充分回應基層的公屋問題，而且在一些核心及經濟的結構性問題上，例如實體經濟發展及長遠經濟藍圖上均沒有著墨。黃元山認為，施政報告中提及的多項已推出措施，例如強化6大產業，均沒有進展。黃元山又謂，施政報告中的土地政策雖然來得太遲，但方向正確。羅家聰：房屋政策來得太遲交通銀行首席經濟及策略師羅家聰認為，施政報告沒有驚喜，當中提及的政策都是市場預期之內。他指有關房屋政策推出得太遲，樓市於2008年下跌後，這3年間一直飈升，曾特首應要更早推出房屋政策。他又指，新居屋計劃提供的單位數目不夠，未必能滿足市民需求，但總算有勝於無。張競達：新居屋補價轉售有保留中原測量師行有限公司董事張競達表示，施政報告符合市場預期，驚喜不大，但總體來說方向正確。他指出，復建居屋是政府應做的事，但對於新居屋計劃轉售限制中，業主購入單位5年後出售單位要付補價的做法有保留。他指出，政府要幫助市場上買不到樓的人無可厚非，但政府可做的其實不多。另外，他認同施政報告中的土地政策，因彈性處理土地供應。張一鳴：房屋政策有彈性
Neutron Pacific首席投資總監張一鳴則讚揚，施政報告中的房屋政策有彈性，因數年後的經濟市況仍屬未知之數，彈性推出新居屋單位數目更能切合社會需要。他又認為有關土地政策的方向正確，有望確保土地供應。

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評施政報告

曾特首宣讀任內最後一份施政報告，對於市民最留意的房屋措施，報告發表前消息早已洩露——每年提供2,500至6,500個新居屋單位，聽來反有新意欠奉的感覺。
平心而論，焦點所在的「新居屋」，在制度設計上甚為合理。過去居屋難以平抑樓價，原因之一是與私樓市值掛鈎，居屋售價緊隨私樓價步步高陞。現時的新居屋訂價與合資深人士負擔能力掛鈎，至少在制度上避免了「舊居屋」時代，出現白表合資格人士事實上負擔不起居屋按揭供款的尷尬情況。
另一個值得一讚的是新居屋有較明確的「退場機制」——當私人住宅市場價格下跌，至合資格人士可以負擔私樓價格時，居屋供應將減少。
質疑政策延續性
所謂有讚有彈，政府放風後，坊間對新居屋政策亦不乏批評：包括「遠水不能救近火」——最快可在2014至2015年供預售，2016至2017年落成。但基於覓地、建屋需時，筆者認為的時間表可以接受。
筆者認為新居屋政策的主要問題不在於落成需時，而在於時機不合、欠缺內在邏輯。
先說時機問題：放任房屋價格暴升，曾蔭權在任期最後一年（其實不足9個月），忽然來一個大有為房屋政策，政策可以有多大延續性？
政府將在明年換屆，現時推出任何中長綫房屋措施，都是多餘的。不管新一屆特首是誰，都沒有必要跟隨上一屆政府的房屋政策。香港特首是5年一任，而中央已承諾香港人可於2017年以普選選出特首。先不管2017年的特首選舉有沒有任何篩選，2012年上任的特首，如想於2017年連任，必須予一般港人一個「有為、革新」的形象。筆者估計現時的主要官員中，大部分將不會獲留用。現時由曾蔭權推出的措施，有很大機會被新一屆政府完全推翻（或改頭換面）。
真正對未來10年香港房屋土地政策有影響的，是幾位疑似特首候選人的政綱，而不是姍姍來遲了數年的曾蔭權房屋政策。曾蔭權在任內最後一年才推出重要房屋措施，除了下一屆不會照跟的問題外，也隱藏資助房屋架床疊屋的問題。由港英時代的居屋、夾屋算起，董建華年代有租置計劃，曾蔭權去年推出置安心，加上現時的「新居屋」，明年新特首上場可能又有新版本，令市場上的資助房屋類型太多，補價程序、甚麼買家合資格在二手市場購買等的規定各有不同。資助房屋的種類太多，最終會令市場割裂，影響轉售價格。
房策欠邏輯
第二個更大的問題是措施欠缺內在邏輯。合資格申請新居屋的家庭是月入3萬元以下家庭。乍聽起來十分合理：3萬元收入，現時的確難以負擔私樓樓價（二手樓在年內的平均成交價已逾400萬元）。問題是，3萬元的家庭收入，已超逾本地私宅住戶的入息中位數（28,000元）。 換言之，在新居屋的措施下，現時多於一半居於私人住宅物業的家庭（如果其居住單位不是自己購置的），理論上都合資格申請新居屋。或者說：政府變相承認，多於一半居於私人住宅的家庭，事實上難以在私人市場購置單位。
出現此情況，原因仍是政府欠缺長遠房屋政策目標。政府近年說出來的房屋目標都是「穩定樓價」，結果只有頭痛醫頭，推出的措施只為解決一時民意壓力，最終香港人的一般居住環境了無改善。
曾先生任期只餘9個月，事實上不必期望他現時推出有延續性的措施。與其寄望於曾蔭權，香港人不如加緊督促幾位疑似候選人，盡早交代政綱。