施政報告 速報

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新居屋置安心 有賺無蝕25萬舊居屋補價 急待檢討
早前承認房策有失誤的行政長官曾蔭權，昨在任內最後一份《施政報告》中，不單宣布復建居屋，更大刀闊斧改革推出被喻為賣大包的新居屋計劃；又改革置安心計劃，變為可租可買，並設有封頂價。變相將資助房屋政策，為夾心階層提供「有賺無蝕」的新措施。
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【臨別送禮】
曾蔭權表示，新居屋主要協助月入1.5萬至3萬元的夾心階層，由2016年開始每年平均提供5,000個約400至500呎單位，售價介乎150萬至200萬元。
新居屋被喻為超筍，第一，業主將「有賺無蝕」，首先是買入後首5年有回購安排，若房委會繼續採用首兩年原價回購做法，業主更無後顧之憂；第二，而轉售補價繳回的資助額，也因毋須付出物業升值的收益，讓業主盡享升市的有關利潤。
第三，由於新居屋改以申請者的負擔能力定價，若居屋選址在市區，當中資助額會更大，如果業主把單位售予綠表人士，由於不用支付補價，縱使賣價不如市價般高，但業主亦可賺到盡，部分資助額甚至會被蠶食。
權威消息︰不介意市民賺錢
至於新居屋會否變成用公帑幫業主賺錢？會否吸引很多市民湧去申請？權威消息人士指，本港的新樓吸納量是有限的，以每年5,000個新居屋單位作為嘗試，是一個合適的數目。消息又指，港府推出此政策是要市民安居樂業，有些方法如果可令公屋的市民轉去居屋，公屋便可增加流動性；居屋的市民也可跳出去買更好的私樓，政府不介意他們賺錢。
曾蔭權又指，在推出「新居屋」的新補地價政策後，亦會着房委會認真檢討，「要顧及對現有居屋業主的公平性」，將新補地價政策是否延伸至現時約逾25萬個居屋單位。
曾蔭權昨被問及新政策會否為下屆特首構成壓力時，他強調，相信好的策略無論哪一個政府，若得到市民支持都要延續。多名發展商及各政黨均歡迎復建居屋，部分批太遲復建。
置安心封頂價 不會買貴樓
至於置安心的封頂價，最大作用是令買家不會買貴樓。據悉，政府和房協均預期推出封頂價安排，成功申請置安心住戶，必定會把購置單位安排推遲至最後一刻，故讓他們立即購買的「可租可買」安排，實際效果不大，一併推出只為提供多一個選擇。
曾在記者會上多次被問及，去年堅持反對復建居屋，只推出置安心，今年才推出居屋是否後知後覺時，曾蔭權強調，任何房屋政策必須審慎檢視，才可推行。
房委會資助房屋小組主席張炳良認為，新居屋對私樓樓價影響輕微，亦不覺得會助長炒風。

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新居屋力壓 細價樓首當其衝
施政報告揭盅，新房策提供居屋及置安心等資助房屋，細價樓首當其衝，多個細價屋苑交投淡靜，亦有業主就放盤單位擴大議價空間，而施政報告公布後，錄得一宗居屋綠表成交，惟成交價低市價2%。
二手市場呈現兩極化，私樓市場一般認為政府沒有新招打壓樓市，故有準買家即時入市。對於居屋二手市場，一般認為新房策會對綠表居屋構成重大衝擊，綠表居屋市場將名存實亡。
居屋綠表市場 直接受壓
施政報告房策上聚焦居屋，細價樓衝擊較大，除沙田第一城等，出現業主擴大議價空間外，粉嶺區有部分放盤多時的業主表示，若有買家還價，叫價上可有10至15%議價幅度，但鑑於現時區內入場費逾200萬元以上，買家每認為造價不如嘉湖山莊吸引，連睇樓的興致也大減，而區內有個別持盤量多的投資者，欲連租約減價出貨，但苦無用家承接。
昨天施政報告公布後，慈雲山居屋慈安苑錄得1宗綠表成交，惟成交價低市價2%。據了解，新買家有感施政報告對復建居屋是3、5年後的事，且市區居屋又沒有新供應，故加快入市步伐，於施政報告公布後，即以綠表價255萬元購入慈安苑A座高層11室，面積820平方呎，呎價3,110元，低市價約2%。富誠地產區域經理林栢榮表示，新買家1個月前已睇中該單位。

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6招增地 目標每年建4萬伙市道好「賣出去」 市道差「做儲備」
特首再為房屋供應加碼，長遠要應付每年4萬個公、私營單位，為確保土地供應，以及建立土地儲備，當局會用6招發展土地，包括改變土地用途，令230公頃工業地、荒廢的綠化地及荒廢農地變身為住宅地；曾蔭權強調，即使土地需求降，也會開拓土地做儲備。
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【土地供應】
曾蔭權表示，未來目標是確保供應的土地，可提供約4萬個各類住宅單位。他在記者會上指，「市好的時候，我們會賣出去；如果市不好，我們拿回來做土地儲備。」
03年後多推地 樓市問題未致嚴重
換言之，政府的土地儲備庫，將會保持積存足夠興建超過4萬個住宅單位的土地；即確保有2萬個私人單位土地的供應，1.5萬個公屋單位，以及5千個居屋單位。
他承認，如果03年以後，政府繼續生產更多土地，現時面對的樓市問題，未必會如此嚴重。
曾蔭權綜合了六項新舊措施，這六招的重點，集中在改變一些「過氣」用地，如工業用地、長期被預留但沒有實質發展計劃的政府、機構或社區用地，及一些荒廢農地。
改變土地用途方面，估計至少有230公頃土地可以變身做房屋用地。特首指出，全港大約有60公頃工業用地可以釋放，改作非工業用途，其中半數，即30公頃可作房屋發展。另政府會檢討新界沒有植被、荒廢或已平整的「綠化地帶」，將已經失去其原有功能的土地，改作房屋發展用途，首階段涉及50公頃，主要屬於政府土地。
可以變身的土地，還有位於北區和元朗，大約有150公頃棄耕農地，和用作工業、臨時倉庫的土地。另也會檢討那些長期被預留，又沒有明確發展計劃，未被善用的「政府、機構或社區」用地，亦會研究如可減低政府公用設施對周邊土地發展的限制。
同時，亦計劃在維港以外填海造地，及利用岩洞重置現有公共設施，騰出原址來興建房屋，初步選定兩個可行項目，分別是沙田污水處理廠，和摩星嶺及堅尼地城食水配水庫。政府消息人士承認，6招中只有探討維港以外填海，和開挖岩洞可由政府主導，其餘措施因涉私人產業，能否配合土地供應要視乎業權人接納程度。

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新居屋打造上車盤 獨享升值沙田荃灣元朗有選址 2014申請
為紓解市民置業難，一直反對復建居屋的特首曾蔭權，終宣布新居屋計劃，照顧月入低於3萬元首次置業家庭，首批2,500個實用面積400至500平方呎單位，最快2014年可申請。
政府推算單位售價介乎150萬至200萬元，原價回購及獨享物業升值的新補價安排，更可令成功申購業主有賺無蝕。
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【資助置業】
至於協助較高收入中產家庭的「置安心」計劃，政府定價方面亦賣大包，會以首次開賣時市價作為「封頂價」。
前大窩口工廠邨原址 已規劃
消息人士透露，新居屋照顧的對象是因無力在私人市場上車，故不能再用昔日按市值折扣定價方式，必須按其收入能承擔的供樓能力，訂定新居屋售價；強調希望透過具彈性的計劃，把新居屋打造成上車盤。
曾蔭權昨發表任內最後一份施政報告，指新居屋已物色到土地，由2016/17年起的4年，可望合共提供逾1.7萬個單位，在沙田、荃灣及元朗已有選址，據悉荃灣區有可能是前大窩口工廠邨原址的限呎用地，早前城規會通過有關規劃，料可提供970個限呎住宅單位，面積約480平方呎。
政府雖以每年平均5,000個單位為規劃目標，但首年只可提供2,500伙，及後3年除了1年超額供應6,500個外，其餘兩年亦難達平均指標。曾蔭權指為保持靈活性，每年實際新建和推出單位數目，要視乎當時市場的需求而定，並預期首批單位可於2014或2015年預售。
資助額視貸款 補價倡收利息
另外，新居屋設有轉售限制，業主購入單位後的5年內，只能把單位售予綠表人士或房委會，消息指若不修例或需沿用原價回購安排；而業主購入單位5年後出售，則要向房委會補價。
為協助業主向上流，政府建議計算補價時，把單位購入時的資助額視為對業主的貸款，不隨物業升值而調整，業主在公開市場放售單位前須償還貸款，毋須再和房委會共享升值的收益。
據了解，政府為顧及對現有居屋業主的公平性，及公帑運用涉及社會接受程度，考慮這項貸款須收取利息。
置安心可租可買 市價直接購
此外，「置安心」計劃亦會進行優化，包括首設「封頂價」，即日後出售以市值計價，市升時可用封頂價購買；跌市可按當時市價購入，保證買家享有較低購買價。至於去年公布的「先租後買」模式，政府亦新增「可租可買」選擇，讓市民一開始便可以市價直接購買單位。
房委會資助房屋小組主席張炳良稱，為保障公帑用得其所及公平，新居屋業主補價貸款應徵收利息，但具體安排仍要討論。至於新居屋綠表及非綠表比例，張指應以非綠表為主，未來亦可按市場調整單位供應量。

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高價新盤不受影響 未擬低開
施政報告針對提供資助房屋，惟對高價一手新盤影響不大，卻為發展商推售新盤注下強心針，本月內將有多個新盤推售，分布於港、九、離島，但各新盤仍維持創區內新高價開盤的部署。
天晉特色戶 意向呎價2.5萬
多個新盤有機會開售，規模最大為新地（00016）將軍澳天晉，提供1,028伙，項目下周於上海完成路演後，便隨即開售，發展商首批先推特色戶，其中頂層複式連天台「天鑽泳池屋」，首間意向價6,500萬元，面積2,560平方呎，呎價逾2.5萬元，挑戰將軍澳區呎價新高外，媲美九龍站。
區內代理指，天晉除特色戶呎價將創區內新高外，項目分層單位呎價同樣圖創區內標準單位呎價新高，估計意向呎價將逾1萬元水平。
至於信德牽頭的紅磡昇御門，市場人士指，近日發展商陸續接見地產代理，預料先推大單位，有關單位面積約2,000平方呎，呎價約2萬元，至於項目的「玻璃屋」，意向價則近2億元，呎價逾4萬元。

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