明年樓市預測

好孩子

樓價難見明顯下調
公司中人有對樓市較為樂觀的，認為樓價在現有基礎下，明年仍會上升逾一成。同樣地，亦有同事認為樓價在現水平已開始脫離基本因素，估計明年樓價將維持橫行格局。但值得留意的是，同事中沒有人估計樓價會有明顯下調（上落10%之內算是橫行）。
簡單而言，大家大致上同意，按息維持在超低水平，而國內資金在人民幣持續上升的預期下，仍會流入本地房地產市場。樓價在此情況下難以下跌。而對預測後市的分歧，有以下原因：
1.低息環境持續時間不明
現時的按揭利率是支持樓市的一個重要因素，問題是難以判斷低息環境可持續多久。現時金融市場的最大變數是美國地方政府及歐洲國家的債務危機會不會惡化。尤其是歐洲，如果出現任何主要國家賴債的情況，將會影響整個金融市場，後果難料。如果主權債務危機引發市場對貨幣的不信任，利率大幅上升是一個可能結局。
QE2的出現原意是令美國國債息率維持低企，令現時供死會的美國負資產一族可用較低成本持貨，讓這些負資產延後成為毒資產。可是最近所見，美債孳息，尤以長債己由近 3.4%升至4.4%，這自然令人懷疑 「量鬆」的效用，也同時關注美國怎樣以財政政策去應對長期的高失業率。
2.國內購買力問題
大致上，公司同事認為國內買家對香港樓市的影響力越來越大。長遠而言，本地物業由國內投資者持有的比例料持續上升。但中短線而言，有一個不明朗因素：國內有收緊貸款的趨勢。
不少人的印象是相當比例的國內買家以現金購買本地物業。地產代理行內不時傳出國內買家以一袋袋現金購買物業的逸聞。先不論此類情況是否普遍，筆者估計，事實上不少來港買樓的國內資金，是以不同的名義自國內銀行貸出的，之後再由不同的方式，轉至海外投資。如果上述估計與事實差距不是太大，那麼，國內如閂水喉(包括加息、增加存款準備金率、官方下達減少貸款目標等)，都會令北水南流的趨勢放緩。
雖然上述因素前景不明朗，但同事大致認為，在通脹率遠高於貸款利率的情況下，樓市難跌。除了估計樓價難跌，另一個共同的意見是：2011年不是入市時候。
不是入市時候
不管同事是預測樓價會上升逾一成，抑或會橫行，大家較一致的共通點是認為明年不是入市時候。原因之一是特別印花稅，令短炒大致上成為無利可圖的行為。
另一方面，大部分同事傾向認同樓市已運行至接近升市周期尾聲。換言之，大家估計一旦出現任何變化，樓價將出現較可觀調整幅度。包括看好明年樓市有機會上升多於一成的同事，亦會擔心，一旦基本因素有變，樓市回調幅度將十分可觀。
由於短炒無可為、中長線並不明朗，看好後市者亦認同現時非入市投資時機。對自住者而言，亦沒有必要在現價追貨。有仍在租樓的同事坦言，即使面對業主加租，仍然計劃多租一年，以觀望後市走勢。