華置低估值 大劉高回報

好孩子

上月，「大劉」劉鑾雄的旗艦上市公司華人置業宣布業績，因物業估值大減逾百億元，導致全年虧蝕八十八億元。
今次業績，背後惹起不少爭議，在地產市道一片向好之時，物業估值竟逆市大幅貶值，無獨有偶，華置選擇在此時更換了測量師行。
做華置小股東，認真一肚氣。外號「股壇狙擊手」的大劉，數年前便以筍價向華置收購一批豪宅及古董，賬面計算勁賺近十億元。如果以華置今日每股資產淨值的估值計算，日後大劉如向公司提出私有化，豈不是以筍價進行私有化？

近日大劉的心情極靚，有傳其女友呂麗君再度懷孕三個月，須長期留在家中休養，他則如常出入福臨門吃飯，似乎未有被公司業績不濟所影響。
華置上月底公布的業績，因物業估值大幅下降一百零八億元，導致全年虧蝕八十八億元。雖然華置管理層表示今次僅是會計賬目見紅，無損現金流，但已令市場嘩然。據一名不願透露姓名的執業測量師表示，物業估值的最主要因素，是看外圍的經濟環境，「當然會參考物業的位置及租金，但同一批物業，呢啲因素唔會年年相差太遠。」
記者翻查資料，發現全港十二間大型地產商之中，去年投資物業的平均升幅達一成二，當中擁有不少收租物業的九倉估值最樂觀，升值兩成八；唯獨華置估值大減三成二。該名測量師說：「去年大型地產商的物業估值全部向上升，只有華置向下調，有啲古怪。」

華置○二年底買入東英大廈，平均呎價僅三千元，去年重建落成 The ONE，卻成為華置業績見紅的「元兇」。

更換測量師行
估值突然大跌，華置的理由是更換了測量師行，由○二至○九年度替華置進行估價的測量師行普敦被棄用，轉用另一公司保柏國際，而其他藍籌地產股，全部選用外資測量師行。
記者致電普敦的董事兼昔日負責替華置估值的王明坤，他知悉保柏替華置的估值後，第一個感覺是擔心自己計錯數，遂即時翻查所有資料，才放下心頭大石，「我睇足咁多年數據，肯定自己無錯！」惟他不肯評論新測量師行何以與他有重大分歧，不過後來又續言，知悉行內有部分測量師行，在競投合約前，會事先向客人提供初步估值，看看能否符合對方心水，藉以增加中標籌碼。
而保柏未有回覆本刊查詢，只曾向外界表示，估值與上手大相逕庭，全因華置尖沙咀新落成的商廈 The One所致，但沒有透露詳情。

去年消費市道強勁，各大發展商替旗下收租物業評估時，除了華置外，一致認為物業升值，其中九倉最睇好，海港城等物業升值了兩成八。

○九年電盈私有化，大劉亦有掃入電盈股份，但卻否認種票。

大劉視福臨門為飯堂，據悉每月消費的賬單，均由公司找數。

不過，行內人認為保柏的解釋有疑問，去年華置副主席劉鳴煒趁 The One開張，向外公布 The One出租率逾九成半，而且租金比預期理想，地鋪每呎租金更達一千二百元。「如果你話 The One出租率差，測量師作出重大更改尚算合理，依家理由好牽強，我從事呢行廿幾年，未見過有咁大差距。」一名資深測量師表示，此事已成為行內茶餘飯後話題，認為保柏的解釋不合理。
該名資深測量師續指，即使負責監管業界的香港測量師學會，○五年頒布了一套物業估值準則，估值疑雲亦不時惹起爭議，可謂監管乏力。本週一便有人在報紙刊登公開信，批評測量師學會的監管操守。
記者嘗試聯絡學會會長黃比，了解華置估值大逆轉，他透過公關回覆，不作個別事件評論，只表示若收到投訴，而投訴人又能提供充足資料，會方便會跟進。不過，測量師學會只會就評估程序是否合乎準則作出審核，不會對估值金額定案。

至於負責替公司業績做最後把關的核數師，理論上雖可對估值提出質疑，惟有核數師私底下表示，估值大多能夠順利過關，「一來估值無真金白銀過手，二來人哋係註冊測量師，估值係對方專長，一般都不會 challenge對方的專業。」
事實上，保柏以往的估值也極具爭議，例如上市公司鈞濠的高層，九年前提出收購重慶煤焦化燃氣項目，保柏替重慶公司做資產估值，確認估值不少於九千五百萬元，惟一年後鈞濠「發現」，重慶公司未能申請相關牌照，鈞濠認為該公司不符合價值，決定終止收購，股壇長毛 David Webb便曾撰文炮轟這宗交易。

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