甚麼是「加息」？

好孩子

題目可能有點古怪，「加息」不就是利率上升，還有甚麼好問的？其實事情未必如表面般簡單。
6、7月份市場成交回落，除了外圍因素，一般認為與金管局發指引收緊按揭，而令新造按揭按息上調有關。針對後者，網上不少討論區以「加息」來描述，其實不太準確。
去年年底，一般新造按揭利率為H+0.7厘左右，當時一個月拆息約0.18厘，即新造按息約0.88厘水平。踏入2011年，先是恒生銀行宣布退出拆息按揭市場，其後滙豐、中銀等先後調整新造按揭利率；現時一般新造按揭利率，H按為H+1.7厘，現時一個月拆息約0.2厘，即H按按息為1.9厘左右。
新造按息上調不算加息
與去年年底比較，拆息按揭新造按息無疑已上調近一厘，但嚴格來說，那不算「加息」，或者說，大半年下來，息口事實上只上升了0.02厘。原因很簡單，如果讀者在去年底成功以H+0.7厘申請並取用一筆按揭，大半年下來，息口變化是由0.88厘，上升至0.9厘，幅度是2點子。
只有新造按息上調，舊有按揭不受影響，其實不算是「加息」。筆者不是鑽牛角尖/玩弄文字，只是認為要分清楚，「加息」是指整個經濟體的利息開支上升，單以樓市而論，「加息」會令全港約50萬戶仍在供樓的業主，按揭供款及利息開支上升。而單是「新造按息上調」，受影響的只是新近置業及已上會的業主，影響不可同日而語。
加息影響更為全面
筆者不是說新造按息對樓市沒有影響，那當然會令入市速度放緩，但「加息」的影響是更全面的。單以樓市而言，如最優惠利率或拆息明顯上升，會令業主的持貨成本上升。但「新造按息」上升，並不會影響在此前入市的業主，他們的持貨成本不變。
有全面性影響的加息，其實是指整體的借貸成本上升，包括新借款，以及舊有未償還的借款。在香港來說，這便是指最優惠利率及拆息的基準息率上升。以最優惠利率來說，是近3年沒有變化。以拆息來說，去年低位時，一個月拆息在0.17厘水平，近月仍維持在0.2厘水平，只上升3點子。
加息影響尚未在樓市出現
釐清了「加息」的定義之後，讀者應該了解到：其實「加息」的影響，尚未在樓市出現。當然，現時尚難估計最優惠利率及拆息在未來一段時間上升的幅度；以最優惠利率來說，回升至2006年中的8厘水平，抑或回升至1998年的10厘水平，影響已大有不同。我們的估計是：如果最優惠利率在未來2年只累積上升2厘，並維持平穩，對樓市將不會帶來破壞性的影響。相反，如最優惠利率升幅逾2厘，負面影響將較近半年新造按息上升1厘大得多。