談 <<物權法>> !!!

雷文

第10屆全國人民代表大會第5次會議，16日順利通過了「物權法」。這是中國建政以來第1部保護私有財產權益的法律，也是改革開放近30年來，「建設具有中國特色的社會主義」的理論與社會現實之間最大的妥協。

國家大事，匹夫有責，中國人一份子，一個切身處地的問題，歡迎大家暢所欲言!!!

雷文

關鍵詞：道路、綠地

　　小區建築中的道路、綠地，是小區業主共有的地盤；小區內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，也是大家的地盤，與開發商無關。

關鍵詞：車庫

　　物權法明確規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人(開發商和業主)通過出售、附贈或者出租等方式約定。”

　　《物權法》同時明確規定：“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”說白了，地下車庫原則歸開發商所有，地上車位歸業主所有。x律師認為，《物權法》的這些規定，將成為現在大量存在的車庫之爭裁判依據。

關鍵詞：管理權利

　　物權法規定：選聘物業公司等一般事項，必須經過半數以上的業主同意，不僅如此，這半數以上的業主的住宅建築面積總和也要超過整個小區建築面積總和的一半以上。如果換作“籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建築物及其附屬設施”，就是要動錢的時候，面積總和和人數總和都要超過整個小區的2�3。

關鍵詞：住宅變小賣部，難

　　《物權法》施行後，如果有業主想把住宅改變為商用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。也就是說，如果鄰居或樓上樓下的居民不同意，業主就改不成。

關鍵詞：分攤與收益

　　公用面積既需要出錢維護也會產生租金收入，對於小區業主應如何分攤及分配收入呢?物權法明確規定，對此有約定的，按照約定辦理；沒有約定或者約定不明確的，按照業主住宅建築面積所佔小區整體面積的比例計算。說白了，房子買得大，分攤費用多，收益拿得也多，權利和義務完全對等。

關鍵詞：維修基金

　　維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，維修基金可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。

關鍵詞：物業管理

　　業主委員會或業主大會可選擇物業管理公司或其他物業管理人進行小區的物業管理工作。也就是說，物業公司已經不再是小區業主選擇物業服務的唯一選擇。

　　雖然物權法對“其他物業管理人”沒有明確的界定，但莊律師認為，這個所謂的其他其他物業管理人其實就是自然人或者幾個人合夥。說白了，就是業主委員會可以和某個人或幾個人簽訂物業管理合同，實行“包乾到戶”，比如一個人負責掃地，一個人負責修剪小區花卉等。

雷文

問：《滿70年住宅用地使用權自動續期》，續期多長時間、有沒有續簽條件等應具體說明。

    答：地是國家的，開發商享有的使用權是有期限的，但業主取得房產的所有權是永久的。《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。就是說，房地產住宅用地的期限屆滿以後可以自動續期。

    續期沒有條件限制，在任何情況下都可以續，老百姓完全不必擔心老無所居。但《物權法》關於到期後，土地使用權如何續期、怎樣辦理、該不該收費、怎么收費等問題都沒有規定細化。

    暫時回避了這個問題，主要考慮到現在即將到期的房子極少，問題還不嚴重。但預計，10年後，大批房屋的土地使用權就該到期了，問題將會十分嚴重。

    問：營口石先生問2004年所購非住宅性質的房屋，要辦理土地證和房屋產權證，就必須與國土資源局簽屬一項合同，內容大致是稱“合同期滿後自動歸國家所有”，詢問根據新物權法，這個合同是否還有效。

    答：有效。

    《物權法》規定：非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

    《物權法》將在今年10月1日實行，之前的法律仍然有效。況且《物權法》也規定，“有約定的，按照約定”。物權法施行之前的法律仍然適用。

    問：撫順市韓先生問《物權法》中的相鄰關係問題。

    答：此前《民法通則》對相鄰關係也有涉及，但相對比較籠統，此次《物權法》草案的規定則非常細化，使權利更加具體化。

    所謂相鄰關係是指不動產的相鄰各方因行使所有權或使用權而發生的權利義務關係。相鄰關係有以下幾種：因土地，山嶺，森林，草原等自然資源的行使或所有而產生的相鄰關係；因宅基地的使用或所有產生的相鄰關係；因用水，排水而產生的相鄰關係；因修建施工，防洪發生的相鄰關係；因排污產生的相鄰關係；因通風，採光而產生的相鄰關係。具體表現在相鄰一方在行使權利時不能侵犯對方的權益。

    問：於洪區尹先生問樓下居民的住宅變成了商店，嚴重影響了樓上居民的休息，《物權法》對於這種情況有何解釋。

    答：遼寧開宇律師事務所陳光律師：按照《物權法》第八十四條的規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。可以說，樓下居民已經侵犯了你的利益，可以請求法院停止對你的侵害。

    問：樓下的存自行車的費用到底應該收多少？

    答：小區內的自行車庫屬於附屬用房，根據《物權法》的規定，如果有約定的應該按約定確定歸屬，沒有約定的，屬業主共有，這是在《物權法》範疇之內的。但是，自行車存車費，也就是保管費如何收取不在《物權法》範疇之內。

    問：邊女士2002年買的回遷房，住了4年，但是開發商手續不全，房產證現在也沒有辦理下來，邊女士應該怎么辦？

    答：這個不在《物權法》範疇之內。如果邊女士在購房時就房產證的問題與開發商在合同中有約定，那么可以按約定去做。如果沒有約定，最高人民法院有相關的司法解釋，規定開發商必須在多長時限內辦理好房產證。如果開發商逾期辦理，則按約定或銀行同期利率給予邊女士補償。如果逾期後，開發商沒有能力辦理房產證，邊女士可以起訴開發商。要求解除購房合同。

    問：曹女士租了一門市房做買賣，但是現在那裏要拆遷，曹女士想知道她是否會得到賠償。

    答：根據《物權法》規定，被拆遷人的合法益被保護。但是，給予的補償是要給房屋所有人的。不過，根據國務院和地方政府的《城市拆遷管理條例》等法規，曹女士是可以得到相應補償的。

    問：非農業戶口與農業戶口兩個人結婚後，村裏集中徵地，非農業戶口是否可以得到相應的賠償，賠償是否有年限限制？

    答：這個情況不在《物權法》範疇之內。

    （解答人：中國法學會會員李振革律師、遼寧開宇律師事務所陳光律師）

雷文

房子還屬於我嗎？

    昨日，《物權法》剛剛公佈，就有市民到律師事務所諮詢。

    7年前，孔先生將一處60多平方米的房屋以2萬元的價格賣給一位親屬，親屬當時只支付了3000元錢，當時兩人簽訂了一個買賣合同，規定剩餘的1.7萬元在親屬有錢的時候再還，因為當天孔先生有事，所以一位朋友代孔先生在合同上簽了字。7年間，此處房子一直沒有登記過戶。

    7年後，親屬一直沒有還上剩餘的1.7萬元，此房屋已經漲到了近10萬元。近日，親屬要求給房屋登記過戶，孔先生沒有同意。

    上午，在沈陽市東陵區居住的孔先生看到本報關於物權法的相關解讀後，乘車來到遼寧盛京律師事務所向宮振華律師進行諮詢。

    宮振華說，孔先生和親屬之間的房屋買賣是無效的，儘管二人之間有合同，但是並不是孔先生本人在合同上簽的字，所以合同是無效的。

    雖然《物權法》要到10月份才正式實施，但是法院在審理此案件時，結合的相關條款一定是和《物權法》第九條（此條款規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記）的精神是一致的，所以，此房屋還是歸孔先生所有，但是他要將3000元錢以及這7年發生的利息返還給親屬。

Tang

雷文  在 2007-3-21 12:39 PM 發表:

房子還屬於我嗎？

    昨日，《物權法》剛剛公佈，就有市民到律師事務所諮詢。

    7年前，孔先生將一處60多平方米的房屋以2萬元的價格賣給一位親屬，親屬當時只支付了3000元錢，當時兩人簽訂了一 ...

雷老，我覺得中國沒有法律的呀！尤其是經濟官司，告人的一方總是損失者，而且勝訴都沒有用，我都是大陸爛尾樓的苦主啊！:(
去年底我又去立案告人，錢花了至今快四個月連開審日期都沒有啊

我理解的“俱有中國特色的社會主義”是很搞笑的名詞

雷文

Tang  在 2007-3-21 10:52 PM 發表:

雷老，我覺得中國沒有法律的呀！尤其是經濟官司，告人的一方總是損失者，而且勝訴都沒有用，我都是大陸爛尾樓的苦主啊！:(
去年底我又去立案告人，錢花了至今快四個月連開審日期都沒有啊

...

老鄧，去年開始爛尾樓已開始給人捶青，特別是廣東省樓盤，自從2003年開始國內屋地產起飛，可供應的土地已去之八九，爛尾樓開始又有出路，只要是地段可取，相信很快會有出頭天。

但在下覺得奇怪的是，物權法對中華人民共和國來說是一個重大變改，而回應在下的只有你我一對港男，實屬意外，或許他們只關心金子升還是跌... :(:(:(

雷文

　　經過十三年「長跑」，八次審議

謬釐

雷文  在 2007-3-22 03:00 PM 發表:

但在下覺得奇怪的是，物權法對中華人民共和國來說是一個重大變改，而回應在下的只有你我一對港男，實屬意外，或許他們只關心金子升還是跌...  ...

法律文件通常是有實際需要才珍惜！

lft

Quote:
雷文  在 2007-3-22 03:00 PM 發表:

但在下覺得奇怪的是，物權法對中華人民共和國來說是一個重大變改，而回應在下的只有你我一對港男，實屬意外，或許他們只關心金子升還是跌...  ...  



法律文件通常是有實際需要才珍惜！